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KON­TRO­VERS DIS­KU­TIERT: DIE MIET­PREIS­BREM­SE FÜR SACHSEN

Bau- und Immobilienrecht Recht

Ende Mai hat das säch­si­sche Kabi­nett die Miet­preis­brem­se für Sach­sen beschlos­sen. In Kraft tritt die­se mit der Ver­kün­dung im Säch­si­schen Gesetz- und Ver­ord­nungs­blatt. Doch was genau bedeu­tet das Sind Sie als Ver­mie­ter von der neu­en Ver­ord­nung betrof­fen? Ins­be­son­de­re: Hat dies Aus­wir­kun­gen auf die bestehen­den Mietverhältnisse?

 

In unse­rem nach­fol­gen­den Über­blick klä­ren wir dar­über auf.

Zunächst wur­de die Miet­preis­brem­se für die Städ­te Dres­den und Leip­zig beschlos­sen. Dass eine sol­che Miet­preis­brem­sen­ver­ord­nung erlas­sen wer­den darf, folgt aus dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz , wel­ches zum 01.06.2015 in Kraft getre­ten ist. Hier­zu hat der Gesetz­ge­ber die Rege­lung des § 556d BGB eingeführt.

Die­se ermäch­tigt die jewei­li­gen Lan­des­re­gie­run­gen zur Ein­füh­rung einer Miet­preis­brem­se in Gebie­ten mit ange­spann­ter Woh­nungs­la­ge. Ange­spann­te Woh­nungs­la­ge meint dabei, dass die aus­rei­chen­de Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung mit Miet­woh­nun­gen in einer Gemein­de oder einem Teil der Gemein­de zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefähr­det ist. Der Gesetz­ge­ber hat hier­für in § 556d II BGB ver­schie­de­ne Fall­grup­pen her­aus­ge­stellt. Danach kann ein ange­spann­ter Woh­nungs­markt vor­lie­gen, wenn:

    1. Die Mie­ten deut­lich stär­ker stei­gen als im bun­des­wei­ten Durchschnitt,
    2. Die durch­schnitt­li­che Miet­be­las­tung der Haus­hal­te den bun­des­wei­ten Durch­schnitt deut­lich übersteigt
    3. Die Wohn­be­völ­ke­rung wächst, ohne dass durch Neu­bau­tä­tig­keit inso­weit erfor­der­li­cher Wohn­raum geschaf­fen wird,
    4. Gerin­ger Leer­stand bei gro­ßer Nach­fra­ge besteht.

Die neue Ver­ord­nung soll zunächst befris­tet bis Ende des Jah­res 2025 gelten.

 

Was bedeu­tet dies nun konkret?

Nach der neu­en Miet­preis­brem­sen­ver­ord­nung darf die Miet­hö­he bei Neu­ver­mie­tun­gen von Wohn­raum nicht mehr als 10 % über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen. Auch bei Staf­fel­mie­ten und teil­wei­se Index­miet­ver­trä­gen fin­det die Rege­lung Anwen­dung. Kei­ne Anwen­dung fin­det sie hin­ge­gen bei preis­ge­bun­de­nem Wohnraum.

Die maß­geb­li­che orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ergibt sich aus den jewei­li­gen Miet­spie­geln der Städ­te Dres­den aus dem Jahr 2021 und Leip­zig aus dem Jahr 2020. Aus­nah­men sol­len gel­ten für Neu­bau­ten, die nach dem 01.10.2014 errich­tet wur­den oder Neu­ver­mie­tun­gen bei Miet­ob­jek­ten, die umfas­send moder­ni­siert wurden.

 

Wer ist betrof­fen? Wel­che Aus­wir­kun­gen hat das auf bestehen­de Mietverhältnisse?

Zunächst vor­ab: auf bestehen­de Miet­ver­hält­nis­se hat dies kei­ne Aus­wir­kun­gen. Die Miet­preis­brem­sen­ver­ord­nung gilt nur für Neu­ver­mie­tun­gen oder Wei­ter­ver­mie­tun­gen von Wohn­raum, sobald die Ver­ord­nung in Kraft getre­ten ist.

Beach­tet wer­den muss jedoch wei­ter­hin die Kap­pungs­gren­ze des § 558 III 2 BGB – nach die­ser dür­fen inner­halb von drei Jah­ren die Mie­ten bei bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen in den Städ­ten Dres­den und Leip­zig um maxi­mal 15 % ange­ho­ben wer­den. In Dres­den und Leip­zig gilt nach der Kap­pungs­gren­zen-Ver­ord­nung die redu­zier­te Kap­pungs­gren­ze von 15 %.

Von der Miet­preis­brem­se sind vor­nehm­lich Ver­mie­ter betrof­fen. Die­se müs­sen bei der Neu- und Wei­ter­ver­mie­tung nun die Miet­preis­brem­se beach­ten: die Mie­te darf mit­hin nicht mehr als 10% über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te liegen.

Aber es gibt eine wei­te­re Aus­nah­me: die­se umfasst die soge­nann­ten Alt­mie­ten. Sol­che genie­ßen näm­lich Bestands­schutz: Sofern eine Mie­te für eine bestimm­te Woh­nung in den letz­ten 12 Mona­ten des alten Miet­ver­hält­nis­ses nicht erhöht wur­de, kann bei einer Neu­ver­mie­tung auch zu die­sem alten Wert neu­ver­mie­tet wer­den – selbst wenn die alte Mie­te deut­lich mehr als 10 % über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te liegt.

 

Wie geht es nun weiter?

Schon jetzt wer­den die Fol­gen und Aus­wir­kun­gen der Miet­preis­brem­se kon­tro­vers dis­ku­tiert. So sehen eini­ge Stim­men in der Umset­zung die­ser eine Aus­brem­sung der Wirt­schaft und ins­be­son­de­re der Inves­ti­ti­ons­be­reit­schaft in den betrof­fe­nen Städ­ten. So wür­de fak­tisch kein zusätz­li­cher Wohn­raum geschaf­fen. Hin­zu­tre­ten die Rege­lun­gen des Bau­land­mo­bi­li­sie­rungs­ge­set­zes, die zusätz­lich brem­sen­den Cha­rak­ter haben.

Ande­re Stim­men hal­ten sie für längst über­fäl­lig und begrü­ßen die neu­en Rege­lun­gen. Es sen­de ein wich­ti­ges Signal an die Mie­ter und bie­te die Mög­lich­keit, bezahl­ba­ren Wohn­raum zu schaffen.

Aus recht­li­cher Sicht jeden­falls ist das The­ma „ange­spann­ter Woh­nungs­markt“ von Bedeu­tung und könn­te mög­li­cher­wei­se auch in juris­ti­scher Hin­sicht noch wei­ter dis­ku­tiert wer­den. So sehen eini­ge Stim­men das Vor­lie­gen eines sol­chen ange­spann­ten Woh­nungs­mark­tes als sehr kri­tisch an, wel­cher jedoch Vor­aus­set­zung für den Erlass der Miet­preis­brem­sen­ver­ord­nung ist. So kam ein vom Säch­si­schen Staats­mi­nis­te­ri­um des Innern in Auf­trag gege­be­nes Gut­ach­ten (von EMPI­RI­CA) im Novem­ber 2015 zu dem Schluss, dass in kei­ner säch­si­schen Gemein­de der Woh­nungs­markt ange­spannt sei . Vor allem aber sei erheb­li­cher Leer­stand von Woh­nun­gen in den bei­den Städ­ten zu ver­zeich­nen, gleich­zei­tig wer­de immer mehr neu­er Wohn­raum durch Neu­bau geschaf­fen. Auch die ange­bo­te­nen Mie­ten lägen unter dem Bundesdurchschnitt.

Recht­lich könn­te gegen eine sol­che Ver­ord­nung nur im Rah­men inzi­den­ter Prü­fung vor­ge­gan­gen wer­den, eine Nor­men­kon­trol­le vor dem OVG Sach­sen ist nicht zuläs­sig. Die Zivil­ge­rich­te haben die Kom­pe­tenz, die for­mel­le und mate­ri­el­le Recht­mä­ßig­keit der Lan­des­ver­ord­nung zu über­prü­fen, z.B. im Rah­men eines Zah­lungs­pro­zes­ses, und die Ver­ord­nung als nich­tig zu ver­wer­fen. Hier­zu muss die Ver­ord­nung jedoch jeden­falls erst ein­mal in Kraft getre­ten sein.

 

Anwen­dungs­bei­spie­le: wann gilt die Mietpreisbremse/wann nicht?

    1. Sie sind Ver­mie­ter von nicht preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum und wol­len eine Woh­nung neu ver­mie­ten: die Miet­preis­brem­se gilt, sofern es sich bei Ihrer Immo­bi­lie nicht um einen nach dem 01.10.2014 errich­te­ten Neu­bau han­delt oder Sie Ihre Immo­bi­lie nicht zuletzt umfas­send moder­ni­siert haben. Eine teil­wei­se Sanie­rung ist nicht ausreichend.
    2. Ein lang­jäh­ri­ger Mie­ter zieht aus und Sie wol­len die Woh­nung wei­ter­ver­mie­ten: lag die bis­lang gezahl­te Mie­te für min­des­tens 12 Mona­te mehr als 10% über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te, dür­fen Sie die bis­he­ri­ge Mie­te auch an den neu­en Mie­ter „wei­ter­ge­ben“. Eine Erhö­hung darf jedoch nicht erfol­gen. Es han­delt sich hier um den Fall der Alt­mie­te, die Bestands­schutz genießt.

 

Claudia Göhde
Clau­dia Göhde
Rechts­an­wäl­tin in Dres­den

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