KONTROVERS DISKUTIERT: DIE MIETPREISBREMSE FÜR SACHSEN
Bau- und Immobilienrecht
Recht
Ende Mai hat das sächsische Kabinett die Mietpreisbremse für Sachsen beschlossen. In Kraft tritt diese mit der Verkündung im Sächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt. Doch was genau bedeutet das Sind Sie als Vermieter von der neuen Verordnung betroffen? Insbesondere: Hat dies Auswirkungen auf die bestehenden Mietverhältnisse?
In unserem nachfolgenden Überblick klären wir darüber auf.
Zunächst wurde die Mietpreisbremse für die Städte Dresden und Leipzig beschlossen. Dass eine solche Mietpreisbremsenverordnung erlassen werden darf, folgt aus dem Mietrechtsnovellierungsgesetz , welches zum 01.06.2015 in Kraft getreten ist. Hierzu hat der Gesetzgeber die Regelung des § 556d BGB eingeführt.
Diese ermächtigt die jeweiligen Landesregierungen zur Einführung einer Mietpreisbremse in Gebieten mit angespannter Wohnungslage. Angespannte Wohnungslage meint dabei, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der Gesetzgeber hat hierfür in § 556d II BGB verschiedene Fallgruppen herausgestellt. Danach kann ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegen, wenn:
Die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt
Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,
Geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Die neue Verordnung soll zunächst befristet bis Ende des Jahres 2025 gelten.
Was bedeutet dies nun konkret?
Nach der neuen Mietpreisbremsenverordnung darf die Miethöhe bei Neuvermietungen von Wohnraum nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch bei Staffelmieten und teilweise Indexmietverträgen findet die Regelung Anwendung. Keine Anwendung findet sie hingegen bei preisgebundenem Wohnraum.
Die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den jeweiligen Mietspiegeln der Städte Dresden aus dem Jahr 2021 und Leipzig aus dem Jahr 2020. Ausnahmen sollen gelten für Neubauten, die nach dem 01.10.2014 errichtet wurden oder Neuvermietungen bei Mietobjekten, die umfassend modernisiert wurden.
Wer ist betroffen? Welche Auswirkungen hat das auf bestehende Mietverhältnisse?
Zunächst vorab: auf bestehende Mietverhältnisse hat dies keine Auswirkungen. Die Mietpreisbremsenverordnung gilt nur für Neuvermietungen oder Weitervermietungen von Wohnraum, sobald die Verordnung in Kraft getreten ist.
Beachtet werden muss jedoch weiterhin die Kappungsgrenze des § 558 III 2 BGB – nach dieser dürfen innerhalb von drei Jahren die Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen in den Städten Dresden und Leipzig um maximal 15 % angehoben werden. In Dresden und Leipzig gilt nach der Kappungsgrenzen-Verordnung die reduzierte Kappungsgrenze von 15 %.
Von der Mietpreisbremse sind vornehmlich Vermieter betroffen. Diese müssen bei der Neu- und Weitervermietung nun die Mietpreisbremse beachten: die Miete darf mithin nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Aber es gibt eine weitere Ausnahme: diese umfasst die sogenannten Altmieten. Solche genießen nämlich Bestandsschutz: Sofern eine Miete für eine bestimmte Wohnung in den letzten 12 Monaten des alten Mietverhältnisses nicht erhöht wurde, kann bei einer Neuvermietung auch zu diesem alten Wert neuvermietet werden – selbst wenn die alte Miete deutlich mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Wie geht es nun weiter?
Schon jetzt werden die Folgen und Auswirkungen der Mietpreisbremse kontrovers diskutiert. So sehen einige Stimmen in der Umsetzung dieser eine Ausbremsung der Wirtschaft und insbesondere der Investitionsbereitschaft in den betroffenen Städten. So würde faktisch kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Hinzutreten die Regelungen des Baulandmobilisierungsgesetzes, die zusätzlich bremsenden Charakter haben.
Andere Stimmen halten sie für längst überfällig und begrüßen die neuen Regelungen. Es sende ein wichtiges Signal an die Mieter und biete die Möglichkeit, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Aus rechtlicher Sicht jedenfalls ist das Thema „angespannter Wohnungsmarkt“ von Bedeutung und könnte möglicherweise auch in juristischer Hinsicht noch weiter diskutiert werden. So sehen einige Stimmen das Vorliegen eines solchen angespannten Wohnungsmarktes als sehr kritisch an, welcher jedoch Voraussetzung für den Erlass der Mietpreisbremsenverordnung ist. So kam ein vom Sächsischen Staatsministerium des Innern in Auftrag gegebenes Gutachten (von EMPIRICA) im November 2015 zu dem Schluss, dass in keiner sächsischen Gemeinde der Wohnungsmarkt angespannt sei . Vor allem aber sei erheblicher Leerstand von Wohnungen in den beiden Städten zu verzeichnen, gleichzeitig werde immer mehr neuer Wohnraum durch Neubau geschaffen. Auch die angebotenen Mieten lägen unter dem Bundesdurchschnitt.
Rechtlich könnte gegen eine solche Verordnung nur im Rahmen inzidenter Prüfung vorgegangen werden, eine Normenkontrolle vor dem OVG Sachsen ist nicht zulässig. Die Zivilgerichte haben die Kompetenz, die formelle und materielle Rechtmäßigkeit der Landesverordnung zu überprüfen, z.B. im Rahmen eines Zahlungsprozesses, und die Verordnung als nichtig zu verwerfen. Hierzu muss die Verordnung jedoch jedenfalls erst einmal in Kraft getreten sein.
Anwendungsbeispiele: wann gilt die Mietpreisbremse/wann nicht?
Sie sind Vermieter von nicht preisgebundenem Wohnraum und wollen eine Wohnung neu vermieten: die Mietpreisbremse gilt, sofern es sich bei Ihrer Immobilie nicht um einen nach dem 01.10.2014 errichteten Neubau handelt oder Sie Ihre Immobilie nicht zuletzt umfassend modernisiert haben. Eine teilweise Sanierung ist nicht ausreichend.
Ein langjähriger Mieter zieht aus und Sie wollen die Wohnung weitervermieten: lag die bislang gezahlte Miete für mindestens 12 Monate mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, dürfen Sie die bisherige Miete auch an den neuen Mieter „weitergeben“. Eine Erhöhung darf jedoch nicht erfolgen. Es handelt sich hier um den Fall der Altmiete, die Bestandsschutz genießt.
