Das Oberlandesgericht Köln hatte sich kürzlich mit einem Fall zu beschäftigen, in welchem die Parteien einen Kaufvertrag über ein Mehrfamilienhaus geschlossen hatten. Nach den vertraglichen Regelungen ...
Das Oberlandesgericht Köln hatte sich kürzlich mit einem Fall zu beschäftigen, in welchem die Parteien einen Kaufvertrag über ein Mehrfamilienhaus geschlossen hatten. Nach den vertraglichen Regelungen waren Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen. In der Anlage zum Kaufvertrag war eine Übersicht mit den Jahresnettomieten angehangen, nicht alle originalen Mietverträge konnten durch den Verkäufer vorgelegt werden. Kurz darauf stellte der Käufer fest, dass die angegebene Jahresnettomiete nicht korrekt ist und verlangte vom Verkäufer den Differenzbetrag.
Das OLG hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob die in der Anlage genannten Jahresnettomieten als sog. Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen und ob demzufolge ein Mangel an der Kaufsache vorlag. Das Gericht bejahte dies. Zur Begründung führte es aus, dass die Mieterträge maßgeblich für den Wert und Nutzen des Grundstückes seien, sofern nicht ausdrücklich vereinbart wurde, dass die Angabe der Jahresmiete unverbindlich erfolgte.
Des Weiteren vertrat das Gericht die Ansicht, dass sich der Verkäufer insoweit auch nicht auf den Haftungsausschluss berufen könne. Hier sei eine Abwägung der Interessen des Käufers als auch des Verkäufers vorzunehmen. Dabei sah das OLG die Interessen des Käufers als überwiegend an, seinen Anspruch aufgrund der fehlerhaften Angabe in der Anlage durchzusetzen.
Käufer sowie Verkäufer sollten beim Abschluss des Kaufvertrages darauf achten, dass bzgl. der Verbindlichkeit der Mieteinnahmen ausdrücklich vereinbart wird, ob diese verbindlich sein sollen oder nicht. Dies empfiehlt sich, trotz der Entscheidung des OLG Köln, auch dann, wenn die Angaben als verbindlich gelten sollen. Vorliegend waren die originalen Mietverträge nicht alle vorhanden. Sofern alle Mietverträge vorliegen – der Käufer folglich in die Lage versetzt wird zu überprüfen, ob die Angaben korrekt sind – kann es durchaus sein, dass ein Gericht zu einem anderen Ergebnis kommt.
Quelle: OLG Köln, Urteil vom 29.11.2018, 3 U 24/18
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