Quick Navigation
Für Sie erreichbar.
E-Mail: info@bskp.de

MIETRECHTLICHE ASPEKTE

Newsticker zum Coronavirus

26.03.2020

Beschränkung des Kündigungsrechts von Vermietern


Gewerbliche Mietverträge und Wohnraummietverträge konnten bislang außerordentlich und fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug geraten ist. Das neue Gesetz schränkt das Kündigungsrecht der Vermieter ein und bestimmt, dass Mietern wegen Mietschulden, die im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 entstehen, nicht gekündigt werden darf, wenn die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen.

Aufgrund einer Verordnungsermächtigung im Gesetz kann die Kündigungsbeschränkung auch noch auf Zahlungsrückstände erweitert werden, die im Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis 30. September 2020 entstehen.

Die Einschränkung des Kündigungsrechtes gilt für Wohnungsmietverträge, Gewerbemietverträge und auch für Pachtverträge.

Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete bleibt dennoch grundsätzlich bestehen. Das Gesetz enthält keine generelle vorübergehende Freistellung von der Mietzinszahlung und sieht vor, dass die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 gegebenenfalls entstandenen Zahlungsrückstände bis spätestens zum 30. Juni 2022 zurückzuführen sind. Ab dem 30. Juni 2022 kann der Vermieter wegen Zahlungsrückständen, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten sind und nicht bis zum 30. Juni 2022 ausgeglichen sind, wieder kündigen.

Das Kündigungsverbot besteht nur, wenn die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, z. B. weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung nicht ausgeschlossen.

Der Zusammenhang zwischen der Nichtleistung und der COVID-19-Pandemie ist vom Mieter glaubhaft zu machen. Der Mieter muss dem Vermieter also die Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung dieser Umstände kann sich Mieter einer Versicherung an Eides statt oder anderer geeigneter Mittel wie zum Beispiel eines Nachweises der Antragstellung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder anderer Nachweise über den Verdienstausfall bedienen.

Mieter von Gewerbeimmobilien sollen den Nachweis über den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung bereits dadurch glaubhaft machen können, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung der Pandemie durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.

Änderungen im Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht)


Um Wohnungseigentümergemeinschaften trotz der bestehenden Beschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten handlungsfähig zu halten, regelt das Gesetz, dass der zuletzt bestellte WEG-Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt.

Weiterhin gilt der letzte von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Damit soll vermieden werden, dass bei Wohnungseigentümergemeinschaften die Bestellungszeiträume für den Verwalter ablaufen und mangels Beschlussfassung keine Neubestellung erfolgt. Ferner soll vermieden werden, dass die Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr sichergestellt ist, wenn wegen einer aufgrund der derzeitigen Beschränkungen nicht möglichen Wohnungseigentümerversammlung ein neuer Wirtschaftsplan nicht beschlossen werden kann.

Matthias Kaltofen
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

 

Weitere Nachrichten …

Newsticker zum Coronavirus …

 


19.03.2020

Gewerbliches Mietrecht

Geschlossene Freizeiteinrichtungen, leere Hotels und Gaststätten – das Coronavirus hat mittlerweile auch auf gewerbliche Mieter und ihre Vermieter massive Auswirkungen. Welche Rechte und Pflichten haben beide Parteien jetzt?

Das Coronavirus breitet sich rasant aus und stellt zunehmend auch gewerbliche Mieter und Vermieter vor große Probleme. Betreiber von Sportstätten, Freizeiteinrichtungen Hotels und gastronomischen Einrichtungen müssen durch die derzeitige Stilllegung des öffentlichen Lebens signifikante Umsatzeinbußen hinnehmen, deren Dauer aufgrund der Einmaligkeit der derzeitigen Situation schwer vorauszusagen ist. Viele Vermieter und Mieter fragen sich daher, welche Auswirkungen die sich immer noch ausweitende Corona-Krise auf ihre vertraglichen Pflichten in den laufenden Mietverträgen hat: Bleibt der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet oder kann er die Miete mindern? Kann eine Vertragsanpassung verlangt werden? Bestehen besondere Pflichten infolge des Coronavirus?

Auch in Krisenzeiten gilt der rechtliche Grundsatz „pacta sunt servanda” unverändert – Verträge sind einzuhalten. Die Parteien bleiben folglich ungeachtet der Corona-Pandemie weiterhin zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet. Der Vermieter ist also weiterhin zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache und der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die Mietsache nicht zur Verfügung stellen kann. Das kann der Fall sein, wenn Personal, das zum Betrieb des Gebäudes erforderlich ist, quarantäne- oder krankheitsbedingt ausfällt oder sich die Fertigstellung von derzeit in der Bauphase befindlichen Mieträumen verzögert. Sofern hierdurch die Nutzung der Mietsache nicht möglich ist, entfällt auch die Mietzahlungspflicht. Sollten personelle Engpässe beim Vermieter lediglich zur Beeinträchtigung der Nutzung führen, beispielsweise durch eingeschränkte Reinigungs- oder Hausmeisterleistungen, steht dem Mieter das gesetzliche Mietminderungsrecht zu.

Denkbar ist auch, dass die Nutzung der Mietsache durch Engpässe oder Ausfälle bei externen Versorgern wie beispielsweise für Wasser, Strom und Heizung, eingeschränkt ist. Ob der Vermieter hierfür einstehen muss, hängt davon ab, ob er diese Leistungen mietvertraglich schuldet oder der Mieter diese selbst beauftragt. In gewerblichen Mietverträgen ist die Haftung des Vermieters für Ausfälle externer Versorger jedoch regelmäßig vertraglich ausgeschlossen.

Was aber gilt, wenn der Vermieter die Mietsache zwar im geschuldeten Umfang zur Verfügung stellt, der Mieter diese aber nicht nutzen kann? Dies könnte passieren, wenn der Mieter oder seine Mitarbeiter einer Quarantäneanordnung unterliegen, die Mietsache aufgrund von behördlich angeordneten Gebietsabriegelungen nicht erreichbar ist oder die mietvertragliche Nutzung aufgrund genereller Veranstaltungs- oder Betriebsverbote gänzlich untersagt wird. In diesen Fällen fehlt es letztendlich an einem Mangel der Mietsache, der Voraussetzung für ein Minderungsrecht des Mieters ist. Persönliche Nutzungshindernisse wie im Fall der Quarantäneanordnung begründen keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache.

Einschränkungen wie Ausgangssperren oder Gebietsabriegelungen beeinträchtigen zwar den Gebrauch, stellen jedoch als Umstände außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters nur dann einen mietrechtlichen Mangel dar, wenn sie die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinflussen und bei Vertragsschluss nicht fernliegend waren. Das trifft bei Gebietsabriegelungen infolge des Coronavirus regelmäßig nicht zu. Auch generelle Veranstaltungs- oder Betriebsverbote begründen keinen Mangel der Mietsache, da sie ihren Ursprung in der Art des Geschäftsbetriebs des Mieters haben, nicht in der Art und Beschaffenheit der Mietsache. Dies entspricht letztlich auch der üblichen mietvertraglichen Risikoverteilung. Während der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt, trägt der Mieter ihr Verwendungsrisiko – also das Risiko mit der Mietsache Gewinne zu erzielen.

Vor diesem Hintergrund scheidet auch ein Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung aus. Ein solcher käme allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Betracht, ein Spezialfall des allgemeinen Grundsatzes von Treu und Glauben. Danach kann bei einer schwerwiegenden Veränderung der Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, die Anpassung des Vertrages verlangt werden. Dazu zählen beispielweise auch Natur- oder Zivilkatastrophen. Jedoch kann sich eine Partei nicht auf die veränderten Umstände berufen, wenn diese nach der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung gerade in den Risikobereich der betroffenen Partei fallen – wie eben das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der Mietsache. Dies betrifft nicht nur die Mietzahlungspflicht, sondern auch eine Anpassung der sonstigen vertraglichen Regelungen.

Wohnungsmietrecht

Auch der Wohnungsmietmarkt ist von der derzeitigen Situation betroffen. Zahlreiche Kleinunternehmer, Mitarbeiter im Gastronomie- oder Messewesen, Künstler verlieren derzeit ihr Einkommen. Es drohen daher Zahlungsausfälle für zahlreiche Wohnungsmietverträge. Nach geltendem Recht können Vermieter aber nach zwei ausbleibenden Monatsmieten den Vertrag kündigen. Covid-19 stellt keinen Grund zur Mietminderung dar. Auch die Mietzahlungspflicht des Mieters besteht unabhängig von der jetzigen Situation weiter.

Sollte sich der derzeitige Ausnahmezustand über mehrere Monate oder noch länger hinziehen, ist also damit zu rechnen, dass zahlreiche Wohnungsmieter aufgrund des fehlenden Einkommens ihre Wohnungsmiete nicht mehr bezahlen können.

Die Bundesregierung erklärt dazu, man habe auch die wirtschaftlichen Folgen des Ausnahmezustandes für den Wohnungsmietmarkt im Blick. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz prüft nach eigenen Angaben derzeit, inwieweit man Möglichkeiten schaffen kann, Wohnungsmieter, die aufgrund der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind, vor einer Kündigung ihrer Wohnung zu schützen. Konkrete Verordnungen oder gesetzliche Vorlagen gibt es dazu noch nicht, diskutiert wird aber bereits darüber, ob man für einen begrenzten Zeitraum das Kündigungsrecht Vermieters wegen Zahlungsverzuges aussetzt.

Als Ansprechpartner in den Bereichen des Miet- und Immobilienrechts steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Matthias Kaltofen gern zur Verfügung.

 

Weitere Nachrichten …

Newsticker zum Coronavirus …