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MIET­RECHT­LI­CHE ASPEK­TE

Newsticker zum Coronavirus

26.03.2020

Beschrän­kung des Kün­di­gungs­rechts von Ver­mie­tern


Gewerb­li­che Miet­ver­trä­ge und Wohn­raum­miet­ver­trä­ge konn­ten bis­lang außer­or­dent­lich und frist­los gekün­digt wer­den, wenn der Mie­ter für zwei auf­ein­an­der­fol­gen­de Zah­lungs­ter­mi­ne mit der Ent­rich­tung der Mie­te oder eines nicht uner­heb­li­chen Teils der Mie­te in Ver­zug gera­ten ist. Das neue Gesetz schränkt das Kün­di­gungs­recht der Ver­mie­ter ein und bestimmt, dass Mie­tern wegen Miet­schul­den, die im Zeit­raum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 ent­ste­hen, nicht gekün­digt wer­den darf, wenn die Miet­schul­den auf den Aus­wir­kun­gen der COVID-19-Pan­de­mie beru­hen.

Auf­grund einer Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung im Gesetz kann die Kün­di­gungs­be­schrän­kung auch noch auf Zah­lungs­rück­stän­de erwei­tert wer­den, die im Zeit­raum vom 1. Juli 2020 bis 30. Sep­tem­ber 2020 ent­ste­hen.

Die Ein­schrän­kung des Kün­di­gungs­rech­tes gilt für Woh­nungs­miet­ver­trä­ge, Gewer­be­miet­ver­trä­ge und auch für Pacht­ver­trä­ge.

Die Ver­pflich­tung zur Zah­lung der Mie­te bleibt den­noch grund­sätz­lich bestehen. Das Gesetz ent­hält kei­ne gene­rel­le vor­über­ge­hen­de Frei­stel­lung von der Miet­zins­zah­lung und sieht vor, dass die im Zeit­raum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 gege­be­nen­falls ent­stan­de­nen Zah­lungs­rück­stän­de bis spä­tes­tens zum 30. Juni 2022 zurück­zu­füh­ren sind. Ab dem 30. Juni 2022 kann der Ver­mie­ter wegen Zah­lungs­rück­stän­den, die im Zeit­raum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 ein­ge­tre­ten sind und nicht bis zum 30. Juni 2022 aus­ge­gli­chen sind, wie­der kün­di­gen.

Das Kün­di­gungs­ver­bot besteht nur, wenn die Nicht­leis­tung auf den Aus­wir­kun­gen der COVID-19-Pan­de­mie beruht. Beruht die Nicht­leis­tung des Mie­ters auf ande­ren Grün­den, z. B. weil er zah­lungs­un­wil­lig ist oder sei­ne Zah­lungs­un­fä­hig­keit ande­re Ursa­chen als die COVID-19-Pan­de­mie hat, ist die Kün­di­gung nicht aus­ge­schlos­sen.

Der Zusam­men­hang zwi­schen der Nicht­leis­tung und der COVID-19-Pan­de­mie ist vom Mie­ter glaub­haft zu machen. Der Mie­ter muss dem Ver­mie­ter also die Tat­sa­chen dar­le­gen, aus denen sich eine über­wie­gen­de Wahr­schein­lich­keit dafür ergibt, dass sei­ne Nicht­leis­tung auf der Pan­de­mie beruht. Zur Glaub­haft­ma­chung die­ser Umstän­de kann sich Mie­ter einer Ver­si­che­rung an Eides statt oder ande­rer geeig­ne­ter Mit­tel wie zum Bei­spiel eines Nach­wei­ses der Antrag­stel­lung über die Gewäh­rung staat­li­cher Leis­tun­gen, Beschei­ni­gun­gen des Arbeit­ge­bers oder ande­rer Nach­wei­se über den Ver­dienst­aus­fall bedie­nen.

Mie­ter von Gewer­be­im­mo­bi­li­en sol­len den Nach­weis über den Zusam­men­hang zwi­schen der COVID-19-Pan­de­mie und der Nicht­leis­tung bereits dadurch glaub­haft machen kön­nen, dass der Betrieb ihres Unter­neh­mens im Rah­men der Bekämp­fung der Pan­de­mie durch Rechts­ver­ord­nung oder behörd­li­che Ver­fü­gung unter­sagt oder erheb­lich ein­ge­schränkt wor­den ist.

Ände­run­gen im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht (WEG-Recht)


Um Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten trotz der bestehen­den Beschrän­kun­gen der Ver­samm­lungs­mög­lich­kei­ten hand­lungs­fä­hig zu hal­ten, regelt das Gesetz, dass der zuletzt bestell­te WEG-Ver­wal­ter bis zu sei­ner Abbe­ru­fung oder bis zur Bestel­lung eines neu­en Ver­wal­ters im Amt bleibt.

Wei­ter­hin gilt der letz­te von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern beschlos­se­ne Wirt­schafts­plan bis zum Beschluss eines neu­en Wirt­schafts­plans fort.

Damit soll ver­mie­den wer­den, dass bei Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten die Bestel­lungs­zeit­räu­me für den Ver­wal­ter ablau­fen und man­gels Beschluss­fas­sung kei­ne Neu­be­stel­lung erfolgt. Fer­ner soll ver­mie­den wer­den, dass die Finan­zie­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht mehr sicher­ge­stellt ist, wenn wegen einer auf­grund der der­zei­ti­gen Beschrän­kun­gen nicht mög­li­chen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung ein neu­er Wirt­schafts­plan nicht beschlos­sen wer­den kann.

Mat­thi­as Kalt­ofen
Rechts­an­walt
Fach­an­walt für Miet- und WEG-Recht

 

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19.03.2020

Gewerb­li­ches Miet­recht

Geschlos­se­ne Frei­zeit­ein­rich­tun­gen, lee­re Hotels und Gast­stät­ten – das Coro­na­vi­rus hat mitt­ler­wei­le auch auf gewerb­li­che Mie­ter und ihre Ver­mie­ter mas­si­ve Aus­wir­kun­gen. Wel­che Rech­te und Pflich­ten haben bei­de Par­tei­en jetzt?

Das Coro­na­vi­rus brei­tet sich rasant aus und stellt zuneh­mend auch gewerb­li­che Mie­ter und Ver­mie­ter vor gro­ße Pro­ble­me. Betrei­ber von Sport­stät­ten, Frei­zeit­ein­rich­tun­gen Hotels und gas­tro­no­mi­schen Ein­rich­tun­gen müs­sen durch die der­zei­ti­ge Still­le­gung des öffent­li­chen Lebens signi­fi­kan­te Umsatz­ein­bu­ßen hin­neh­men, deren Dau­er auf­grund der Ein­ma­lig­keit der der­zei­ti­gen Situa­ti­on schwer vor­aus­zu­sa­gen ist. Vie­le Ver­mie­ter und Mie­ter fra­gen sich daher, wel­che Aus­wir­kun­gen die sich immer noch aus­wei­ten­de Coro­na-Kri­se auf ihre ver­trag­li­chen Pflich­ten in den lau­fen­den Miet­ver­trä­gen hat: Bleibt der Mie­ter zur Miet­zah­lung ver­pflich­tet oder kann er die Mie­te min­dern? Kann eine Ver­trags­an­pas­sung ver­langt wer­den? Bestehen beson­de­re Pflich­ten infol­ge des Coro­na­vi­rus?

Auch in Kri­sen­zei­ten gilt der recht­li­che Grund­satz „pac­ta sunt ser­van­da” unver­än­dert – Ver­trä­ge sind ein­zu­hal­ten. Die Par­tei­en blei­ben folg­lich unge­ach­tet der Coro­na-Pan­de­mie wei­ter­hin zur Erfül­lung ihrer ver­trag­li­chen Pflich­ten ver­pflich­tet. Der Ver­mie­ter ist also wei­ter­hin zur Gebrauchs­über­las­sung der Miet­sa­che und der Mie­ter zur Zah­lung der ver­ein­bar­ten Mie­te ver­pflich­tet.

Etwas ande­res gilt nur, wenn der Ver­mie­ter die Miet­sa­che nicht zur Ver­fü­gung stel­len kann. Das kann der Fall sein, wenn Per­so­nal, das zum Betrieb des Gebäu­des erfor­der­lich ist, qua­ran­tä­ne- oder krank­heits­be­dingt aus­fällt oder sich die Fer­tig­stel­lung von der­zeit in der Bau­pha­se befind­li­chen Mieträu­men ver­zö­gert. Sofern hier­durch die Nut­zung der Miet­sa­che nicht mög­lich ist, ent­fällt auch die Miet­zah­lungs­pflicht. Soll­ten per­so­nel­le Eng­päs­se beim Ver­mie­ter ledig­lich zur Beein­träch­ti­gung der Nut­zung füh­ren, bei­spiels­wei­se durch ein­ge­schränk­te Rei­ni­gungs- oder Haus­meis­ter­leis­tun­gen, steht dem Mie­ter das gesetz­li­che Miet­min­de­rungs­recht zu.

Denk­bar ist auch, dass die Nut­zung der Miet­sa­che durch Eng­päs­se oder Aus­fäl­le bei exter­nen Ver­sor­gern wie bei­spiels­wei­se für Was­ser, Strom und Hei­zung, ein­ge­schränkt ist. Ob der Ver­mie­ter hier­für ein­ste­hen muss, hängt davon ab, ob er die­se Leis­tun­gen miet­ver­trag­lich schul­det oder der Mie­ter die­se selbst beauf­tragt. In gewerb­li­chen Miet­ver­trä­gen ist die Haf­tung des Ver­mie­ters für Aus­fäl­le exter­ner Ver­sor­ger jedoch regel­mä­ßig ver­trag­lich aus­ge­schlos­sen.

Was aber gilt, wenn der Ver­mie­ter die Miet­sa­che zwar im geschul­de­ten Umfang zur Ver­fü­gung stellt, der Mie­ter die­se aber nicht nut­zen kann? Dies könn­te pas­sie­ren, wenn der Mie­ter oder sei­ne Mit­ar­bei­ter einer Qua­ran­tä­nean­ord­nung unter­lie­gen, die Miet­sa­che auf­grund von behörd­lich ange­ord­ne­ten Gebiets­ab­rie­ge­lun­gen nicht erreich­bar ist oder die miet­ver­trag­li­che Nut­zung auf­grund gene­rel­ler Ver­an­stal­tungs- oder Betriebs­ver­bo­te gänz­lich unter­sagt wird. In die­sen Fäl­len fehlt es letzt­end­lich an einem Man­gel der Miet­sa­che, der Vor­aus­set­zung für ein Min­de­rungs­recht des Mie­ters ist. Per­sön­li­che Nut­zungs­hin­der­nis­se wie im Fall der Qua­ran­tä­nean­ord­nung begrün­den kei­ne Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung der Miet­sa­che.

Ein­schrän­kun­gen wie Aus­gangs­sper­ren oder Gebiets­ab­rie­ge­lun­gen beein­träch­ti­gen zwar den Gebrauch, stel­len jedoch als Umstän­de außer­halb des Ein­fluss­be­reichs des Ver­mie­ters nur dann einen miet­recht­li­chen Man­gel dar, wenn sie die Gebrauchs­taug­lich­keit der Miet­sa­che unmit­tel­bar beein­flus­sen und bei Ver­trags­schluss nicht fern­lie­gend waren. Das trifft bei Gebiets­ab­rie­ge­lun­gen infol­ge des Coro­na­vi­rus regel­mä­ßig nicht zu. Auch gene­rel­le Ver­an­stal­tungs- oder Betriebs­ver­bo­te begrün­den kei­nen Man­gel der Miet­sa­che, da sie ihren Ursprung in der Art des Geschäfts­be­triebs des Mie­ters haben, nicht in der Art und Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che. Dies ent­spricht letzt­lich auch der übli­chen miet­ver­trag­li­chen Risi­ko­ver­tei­lung. Wäh­rend der Ver­mie­ter das Risi­ko der Gebrauchs­taug­lich­keit der Miet­sa­che trägt, trägt der Mie­ter ihr Ver­wen­dungs­ri­si­ko – also das Risi­ko mit der Miet­sa­che Gewin­ne zu erzie­len.

Vor die­sem Hin­ter­grund schei­det auch ein Anspruch des Mie­ters auf Ver­trags­an­pas­sung aus. Ein sol­cher käme allen­falls unter dem Gesichts­punkt der Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge (§ 313 BGB) in Betracht, ein Spe­zi­al­fall des all­ge­mei­nen Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben. Danach kann bei einer schwer­wie­gen­den Ver­än­de­rung der Umstän­de, die zur Grund­la­ge des Ver­tra­ges gewor­den sind, die Anpas­sung des Ver­tra­ges ver­langt wer­den. Dazu zäh­len bei­spiel­wei­se auch Natur- oder Zivil­ka­ta­stro­phen. Jedoch kann sich eine Par­tei nicht auf die ver­än­der­ten Umstän­de beru­fen, wenn die­se nach der ver­trag­li­chen oder gesetz­li­chen Risi­ko­ver­tei­lung gera­de in den Risi­ko­be­reich der betrof­fe­nen Par­tei fal­len – wie eben das Ver­wen­dungs- und Gewinn­erzie­lungs­ri­si­ko der Miet­sa­che. Dies betrifft nicht nur die Miet­zah­lungs­pflicht, son­dern auch eine Anpas­sung der sons­ti­gen ver­trag­li­chen Rege­lun­gen.

Woh­nungs­miet­recht

Auch der Woh­nungs­miet­markt ist von der der­zei­ti­gen Situa­ti­on betrof­fen. Zahl­rei­che Klein­un­ter­neh­mer, Mit­ar­bei­ter im Gas­tro­no­mie- oder Mes­se­we­sen, Künst­ler ver­lie­ren der­zeit ihr Ein­kom­men. Es dro­hen daher Zah­lungs­aus­fäl­le für zahl­rei­che Woh­nungs­miet­ver­trä­ge. Nach gel­ten­dem Recht kön­nen Ver­mie­ter aber nach zwei aus­blei­ben­den Monats­mie­ten den Ver­trag kün­di­gen. Covid-19 stellt kei­nen Grund zur Miet­min­de­rung dar. Auch die Miet­zah­lungs­pflicht des Mie­ters besteht unab­hän­gig von der jet­zi­gen Situa­ti­on wei­ter.

Soll­te sich der der­zei­ti­ge Aus­nah­me­zu­stand über meh­re­re Mona­te oder noch län­ger hin­zie­hen, ist also damit zu rech­nen, dass zahl­rei­che Woh­nungs­mie­ter auf­grund des feh­len­den Ein­kom­mens ihre Woh­nungs­mie­te nicht mehr bezah­len kön­nen.

Die Bun­des­re­gie­rung erklärt dazu, man habe auch die wirt­schaft­li­chen Fol­gen des Aus­nah­me­zu­stan­des für den Woh­nungs­miet­markt im Blick. Das Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Jus­tiz und für Ver­brau­cher­schutz prüft nach eige­nen Anga­ben der­zeit, inwie­weit man Mög­lich­kei­ten schaf­fen kann, Woh­nungs­mie­ter, die auf­grund der Coro­na-Kri­se in Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten gera­ten sind, vor einer Kün­di­gung ihrer Woh­nung zu schüt­zen. Kon­kre­te Ver­ord­nun­gen oder gesetz­li­che Vor­la­gen gibt es dazu noch nicht, dis­ku­tiert wird aber bereits dar­über, ob man für einen begrenz­ten Zeit­raum das Kün­di­gungs­recht Ver­mie­ters wegen Zah­lungs­ver­zu­ges aus­setzt.

Als Ansprech­part­ner in den Berei­chen des Miet- und Immo­bi­li­en­rechts steht Ihnen Herr Rechts­an­walt Mat­thi­as Kalt­ofen gern zur Ver­fü­gung.

 

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