BSKP Newsletter Immobilien Bau & Planung Juni 2022
Architektenrecht
Baurecht/Immobilienrecht
Maklerrecht
Mietrecht
Gewerbemietrecht
- Pandemiemiete I — Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung
- Pandemiemiete II — Zahlungsklage im Urkundenprozess gegen gewerbliche Mieterin
Steuern
VeranstaltungstippKostenfreier Workshop
|
Architekt hat Hinweispflicht auf nur grob geschätzte Baukosten.
- Eine Überschreitung der Baukosten kann als Mangel der Architektenleistung einzustufen sein, wenn Auftraggeber und Architekt eine Beschaffenheitsvereinbarung dahin getroffen haben, dass die Baukosten ein bestimmtes Limit nicht überschreiten dürfen.
- Der Architekt ist verpflichtet, im Rahmen der Grundlagenermittlung (LP 1) den wirtschaftlichen Rahmen eines privaten Bauherrn abzustecken und ihn dazu nach seinen Vorstellungen zu fragen.
- Nimmt der Architekt eine Kostenschätzung vor, muss die Schätzung zutreffend sein. Handelt es sich nur um eine grobe Schätzung, muss er über die Schwächen der Kostenangaben aufklären.
Entscheidung und Hinweise
Der Architekt hat die Pflicht, im Rahmen der Grundlagenermittlung den wirtschaftlichen Rahmen eines privaten Bauherrn abzustecken und den Bauherrn dazu gegebenenfalls nach seinen Vorstellungen zu fragen. Nimmt der Architekt in diesem Zusammenhang eine Kostenschätzung vor, muss die Schätzung zutreffend sein. Handelt es sich nur um eine grobe Schätzung, muss der Architekt über die Schwächen der Kostenangaben aufklären.
Auch wenn eine Kostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien nicht angenommen werden kann, droht eine Haftung des Architekten, wenn dieser nicht aktiv nach dem Budget des Bauherrn fragt. Nach der nunmehr im BGB (§ 650p Abs. 2) verankerten "Zielfindungsphase" hat der Planer dem Bauherrn frühzeitig eine Kostenschätzung – in der Systematik der DIN 276 nicht vorgesehen – zur Abstimmung vorzulegen, die Basis für die Fortführung der Planung sein soll.
(OLG Nürnberg, Urteil vom 24.09.2019 - 6 U 521/17; BGH, Beschluss vom 08.12.2021 - VII ZR 224/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen))
Bernd Morgenroth
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Schlichter/Schiedsrichter SOBau in Dresden/Chemnitz
Ratgeber Praxis: Die lästige (Zufahrts-) Baulast
Die sog. Baulast gibt es mittlerweile in fast allen Bundesländern. Über sie kann z. B. die Erschließung eines gefangenen Grundstücks sichergestellt werden. Doch gibt der betreffende Eigentümer die begehrte Baulasterklärung nicht ab, kann die Baulast – insbesondere, wenn davon die behördliche Baufreigabe eines Bauprojekts abhängt – buchstäblich zur Last werden.
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bezüglich des eigenen Grundstücks etwas Bestimmtes zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Diese Verpflichtung wird eingegangen, indem der Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde eine entsprechend lautende schriftliche Erklärung abgibt. Eine privatschriftliche Erklärung gegenüber dem Nachbarn reicht nicht aus, kann aber unter Umständen andere Duldungspflichten auslösen.
Formen von Baulasten:
- Abstandsflächenbaulast – Nachweis der Abstandsflächen eines fremden Gebäudes
- Stellplatz-Baulast – Gewährung von Stellplätzen eines anderen Grundstücks
- Zufahrtsbaulast – Sicherstellung der erforderlichen Erschließung des zu bebauenden Grundstücks
Einmal abgegeben und im Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde eingetragen, kann die Baulasterklärung nur mit Zustimmung der Behörde wieder gelöscht werden.
Eine Alternative hierzu bildet die Grunddienstbarkeit (für Wege und Fahrrechte), die allerdings in das Grundbuch (Abteilung II) einzutragen ist.
Beim Erwerb von Grundstücken, die lediglich über ein Wegerecht in Form einer Grunddienstbarkeit vermeintlich „erschlossen“ sind, ist jedenfalls dann Vorsicht geboten, wenn die Absicht besteht, dort ein genehmigungsbedürftiges Bauvorhaben zu verwirklichen. Dann sollte möglichst dafür Sorge getragen werden, dass die benötigte Erschließungsbaulast bereits vor dem Erwerb des Grundstücks vorliegt. Ist der betreffende Eigentümer zur Baulastübernahme nicht bereit, sollte das Einfluss in die Kaufvertragsverhandlungen finden und durch geeignete Regelungen berücksichtigt werden.
(Vgl. z. B. § 83 Sächs. BauO oder §§ 71, 72 LBO B.-W.)
Bernd Morgenroth
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Schlichter/Schiedsrichter SOBau in Dresden/Chemnitz
Reservierungsgebühren in Maklervereinbarungen in der Regel unwirksam
In Maklerverträgen finden sich häufig auch Vereinbarungen hinsichtlich einer Reservierungsgebühr. Der Grundgedanke einer solchen Reservierungsgebühr ist die Absicherung des Maklers, dass der Kaufinteressent einer Immobilie diese auch tatsächlich kaufen will. Im Gegenzug wird der Makler dieses Kaufobjekt für einen bestimmten Zeitraum keinen anderen Interessenten anbieten. Entscheidet sich der Kaufinteressent für den Kauf, so wird die Reservierungsgebühr von der Maklerprovision abgezogen – anderenfalls bekommt er die Gebühr nicht zurück. Die Unzulässigkeit beruht dabei im Wesentlichen auf zwei Aspekten:
- Bei einer Reservierungsgebühr liegt kein nennenswerter Vorteil für den Kaufinteressenten vor, da letztlich der Verkäufer und nicht der Makler entscheidet, wer das Objekt kaufen darf
- Fehlende notarielle Beurkundung, wenn Vereinbarung die Wirkung eines Vorkaufsrechts entfaltet, oder Druckausübung auf Kaufinteressenten zu Kaufvertragsabschluss (i.d.R. angenommen bei Gebühr i.H.v. 10-15 % über üblicher Maklervergütung)
Da es sich in der Praxis regelmäßig um Vereinbarungen über Reservierungsgebühren im Rahmen von vorformulierten Klauseln handelt, sind diese zumeist unwirksam und mithin zu vermeiden. Die Anforderungen an wirksame Klauseln sind sehr hoch, sodass es sich empfiehlt, auf solche gänzlich zu verzichten.
(BGH, Urt. v. 23.09.2010 – III ZR 21/10, BGH, Urt. v. 25. 1. 2008 - V ZR 118/0)
Claudia Göhde
Rechtsanwältin in Dresden
Gesetzliches Vorkaufsrecht: Rechte von Mietern gestärkt
Wird eine vermietete Wohnung, an der nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll oder begründet worden ist, an einen Dritten, d. h. Außenstehenden, verkauft, so steht dem Mieter grundsätzlich nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
Dabei ist gesetzlich geregelt, dass den Vorkaufsberechtigten keine ungünstigeren Bedingungen treffen dürfen als den Erstkäufer.
Eine solche, ungünstigere Bedingung liegt jedoch dann vor, wenn vereinbart wurde, dass der Erstkäufer unter gewissen Voraussetzungen einen niedrigeren Kaufpreis zahlen soll, als die vorkaufsberechtigte Mieterin.
Dies hat der BGH erst kürzlich entschieden.
Konkret bedeutet dies laut aktuellstem BGH-Urteil für Mieter nun also, dass sie im Falle des Verkaufes durch den bisherigen Eigentümer nun zwei Möglichkeiten haben: Sie können weiterhin zur Miete wohnen bleiben und das Mietverhältnis besteht dann zum neuen Eigentümer weiter – dieser kann jedoch unter Umständen Eigenbedarf geltend machen. Oder aber sie entscheiden sich für den Erwerb der Wohnung, wobei hinsichtlich des Kaufvertrages dieselben Konditionen gelten müssen, wie sie für den potenziellen Käufer (Erstkäufer) vereinbart wurden.
(§ 577 BGB, § 464 II BGB; BGH Urteil vom 23.03.2022, Az.: VIII ZR 305/20)
Claudia Göhde
Rechtsanwältin in Dresden
Pandemiemiete I – Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung
Anfang Januar dieses Jahres erging das erste, mit Spannung erwartete, höchstrichterliche Urteil zur Mietzahlungspflicht von gewerblichen Mietern, die ihre Geschäfte während der durch Corona bedingten Lockdowns im Jahr 2020 schließen mussten.
Der BGH entschied nun in seinem aktuellsten Urteil, dass Gewerbetreibende, die im Lockdown 2020 schließen mussten, ihre Miete grundsätzlich für diese Zeit anpassen können. Es komme aber bei der Höhe der Anpassung auf die Umstände des Einzelfalls an und auch vom Staat an den Mieter gezahlte Beihilfen sind dabei zu berücksichtigen. In der Urteilsbegründung führte der BGH aus, dass die staatlichen Schließungsanordnungen keinen Mangel der Mietsache darstellen, diese Maßnahmen allerdings die Geschäftsgrundlage der Parteien schwerwiegend gestört hätten. Dies rechtfertigt nach dem Urteil des BGH allerdings noch nicht für sich genommen eine Vertragsanpassung, vielmehr kommt es nach dem BGH im Weiteren auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere darauf, dass, dem Mieter für die Zeit der Schließung ein Festhalten an den ursprünglich vereinbarten Vertragskonditionen wirtschaftlich nicht zugemutet werden kann. Bei dieser Abwägung müsse darauf geachtet werden, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um größere Umsatzverluste zu vermeiden. Nicht zu berücksichtigen sind dabei staatliche Unterstützungsmaßnahmen in der Form von Darlehen, da diese vom Mieter zurückgezahlt werden müssen und insofern keine Entlastung gebracht haben.
(BGH Urteil vom 12.01.2022 AZ: XII ZR 8/21, § 313 Abs. 1 BGB)
Matthias Kaltofen
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Dresden/Chemnitz
Pandemiemiete II – Zahlungsklage im Urkundenprozess gegen gewerbliche Mieterin
Der BGH hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem die Mieterin eines Einzelhandelsgeschäftes von ihrem Vermieter im Wege eines sog. „Urkundenprozesses“ zur Zahlung offener Restmieten verklagt wurde. Aufgrund staatlicher Schließungsanordnungen musste die Mieterin ihr Einzelhandelsgeschäft schließen und hatte anschließend unter anderem wegen Beschränkungen der Kundenzahl und Maskenpflicht nur eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten für ihre Mietfläche. Der „Urkundenprozess“ ist ein in der ZPO geregeltes besonderes Gerichtsverfahren, welches für Zahlungsforderungen zulässig ist und bei dem der geltend gemachte Anspruch ausschließlich durch Urkunden belegt wird. Ein derartiges Urkundenverfahren kann sehr zeitsparend sein, da Sachverständigenbeweise, Zeugenaussagen oder richterlicher Augenschein als Beweismittel nicht zulässig sind.
Der BGH bestätigte in dieser Entscheidung noch einmal seine Ausführungen aus seinem Urteil vom 12.01.2022 (Pandemiemiete I) und bestätigt grundsätzlich einen Anspruch der Mieterin auf Anpassung der Mietzahlung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Er verweist jedoch dabei wieder darauf, dass dem Mieter ein Festhalten am Vertrag unzumutbar sein muss und die Umstände des Einzelfalls genau zu betrachten sind. Der BGH ergänzte die bereits in der ersten Entscheidung aufgestellten Kriterien und entschied, dass auch staatliche Anordnungen, die zu einer Reduzierung der Kundenzahl oder zu Zutrittsbeschränkungen (2G-Regelungen) und damit zu einem Umsatzrückgang führen, einen Wegfall der Geschäftsgrundlage darstellen und eine Mietanpassung rechtfertigen können. Weiterhin wäre bei der Frage der Zumutbarkeit auch abzuwägen, inwieweit der Vermieter selbst wirtschaftlich auf die Mieteinnahmen angewiesen ist. Dies ist ein neuer interessanter Aspekt, der in den bisherigen Urteilen keine Beachtung fand. In der Hauptsache wurde bisher nur die wirtschaftliche Situation des Mieters betrachtet.
(Urteil des BGH vom 16.02.2022 AZ: XII ZR 17/21, § 313 BGB)
Matthias Kaltofen
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Dresden/Chemnitz
Umsatzsteuer bei Bauträgerkaufvertrag
- Bilden der Erwerb des Grundstücks und die Verpflichtung des Unternehmers zur Errichtung eines Bauvorhabens auf dem Grundstück eine Einheit, unterliegt das Geschäft der Grunderwerbsteuer und ist umsatzsteuerfrei.
- Bei einer Nettopreisvereinbarung ist im Zweifel davon auszugehen, dass eine in Wirklichkeit nicht anfallende Mehrwertsteuer vom Erwerber auch nicht bezahlt werden muss.
- Die in einem Bauträgervertrag getroffene Regelung, dass der Pauschalpreis im Fall der Erhöhung der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu einer Erhöhung der zu zahlenden Raten um den Prozentsatz der Steuererhöhung führt, geht von vorne rein ins Leere.
Entscheidung und Hinweise
Gerade im klassischen Bauträgergeschäft bilden Grundstückserwerb und Bauverpflichtung eine rechtliche Einheit und unterliegen der Grunderwerbsteuer. Belanglos ist hierfür das Rechtsgeschäft zwischen Bauträger und Unternehmer, welches umsatzsteuerbelegt ist. Daher ist für die Umsatzsteuererhöhung der Bedarf des Bauträgers an eine Anpassung nachzuvollziehen, um eine solche Erhöhung auch an die Kunden weiterzugeben. Schwierig ist allerdings, dass man mit o.g. Formulierungen Allgemeine Geschäftsbedingungen aufstellt, die rechtlich nicht überprüfbar sind. Hier geht die Regelung als Preisanpassungsklausel ins Leere. Eine solche Regelung könnte zudem unwirksam sein, wenn sie sich auch auf den Grundstücksanteil beziehen soll.
(OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.11.2020-13 U34/19)
Bernd Morgenroth
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Schlichter/Schiedsrichter SOBau in Dresden/Chemnitz
Grundsteuerreform – Erklärungspflicht ab Juli 2022
Die Grundsteuer ist jedem Grundstückseigentümer ein Begriff. Jede natürliche und juristische Person, die in Besitz eines bebauten oder unbebauten Grundstückes ist, hat jährlich Grundsteuer zu zahlen.
Bisher erfolgt die Berechnung der Grundsteuer auf Grundlage der Einheitswerte. Diese wurden jedoch zuletzt 1935 im Osten und 1964 im Westen festgelegt. Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seit den Jahren sehr unterschiedlich entwickelt haben, hat sich die Einheitsbewertung von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt. Das heißt, gegenwärtig können für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage erheblich unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.
Aus diesem Grund wird ab 2025 die Grundsteuer auf Basis einer neuen Bemessungsgrundlage, dem Grundsteuerwert, berechnet. Auch die zur Berechnung festgelegten Steuermesszahlen werden in Zukunft angepasst. Ziel ist es, Grundstücke in gleicher Lage und gleicher Größe einheitlich zu besteuern.
Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt weiterhin nach einem 3-stufigen Verfahren:
- Ermittlung Grundsteuerwert
- Multiplikation mit Steuermesszahl = Grundsteuer-Messbetrag
- Anwendung des von der Gemeinde festgelegten Hebesatzes
Um das ab 2025 zu erreichen, müssen im Zeitraum von 1. Juli bis 31. Oktober 2022 alle Grundstücke in Deutschland zum Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet werden. Jeder Grundstückseigentümer muss in diesem Zeitraum eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ elektronisch an das Finanzamt übermitteln. Sie müssen also selbst tätig werden oder auf Ihren Steuerberater zugehen und die benötigten Angaben und Unterlagen liefern.
Grundsätzlich erfolgt für die Bewertung nach dem sogenannten Bundesmodell. Dabei wird nach der Art der Bebauung unterschieden und verschiedene Parameter benötigt:
- Ertragswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum
- Alter des Gebäudes
- monatliche Nettokaltmiete in Euro je qm
- Wohnfläche
- Mietniveaustufe
- Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und Teileigentum
- Bruttogrundfläche des Gebäudes
- Herstellungskosten und Alter des Gebäudes
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
Unbebaute Grundstücke werden anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert bewertet.
Durch die Öffnungsklausel wurde den Bundesländern jedoch die Möglichkeit gegeben, eigene Modelle für die Berechnung zu entwickeln. Davon haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht. Die Änderungen, die der Freistaat Sachsen im Hinblick auf die Erhebung der Grundsteuer vorsieht, stehen im Sächsischen Grundsteuermesszahlengesetz. Bei genauerem Hinsehen handelt es sich hierbei jedoch um das Bundesmodell, das Sachsen nur leicht modifiziert hat. Wie im Saarland legt Sachsen nämlich lediglich eigene Steuermesszahlen fest.
Für die Erklärungen werden insbesondere folgende Angaben benötigt, die Sie unter anderem dem Kaufvertrag, Grundbuchblatt, Einheits- und Grundsteuerbescheid entnehmen:
- Lage des Grundstücks oder des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
- Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück)
- Fläche des Grundstücks
- Eigentumsverhältnisse
- Wohnfläche / Grundfläche des Gebäudes
- Nutzungsart
- Miteigentumsanteil
- Baudenkmal
Gerne unterstützen wir Sie bei allen Fragen. Weitere Informationen erhalten Sie auf unserer Homepage (https://bskp.de/grundsteuerreform/).
 Lisa Dibke Steuerassistentin in Ludwigsburg |
 Thomas Lachera Steuerberater in Ludwigsburg |