Immo­bi­li­en ver­er­ben — Rechts­an­wäl­te für Immobilienerbschaft

Immobilie: Vererbung, Schenkung, Überlassung – was sind die Unterschiede?

Die Weitergabe von Immobilieneigentum an die nächste Generation kann in vielerlei Art und Weise erfolgen. Die einfachste Möglichkeit ist die testamentarische Einsetzung eines Erben, der im Todesfall die Immobilie erben soll. In den meisten Fällen genügt eine derartige Regelung. Mit ihr wird eine Person zum Erben eingesetzt. Im Todesfall tritt der Erbe – sofern er das Erbe annimmt – in die Rechtsstellung des Erblassers vollumfänglich ein und wird dann auch Eigentümer etwaiger Immobilien des Erblassers.

Oft spielen aber steuerliche Freigrenzen, die man ausschöpfen möchte, eine Rolle. Teilweise geht es auch darum, ein nicht näher bekanntes Kind aus einer früheren Beziehung so weit wie möglich von der Vermögensnachfolge auszuschließen. Pflichtteilsansprüche kann man nicht verhindern, wenn der andere nicht verzichtet. Bei frühzeitiger Planung bieten die gesetzlichen Regelungen jedoch einigen Spielraum, um diese Ansprüche wertmäßig zu reduzieren, Stichwort: Optimierung der Vermögensstruktur für den Erbfall. In Betracht kommen dann lebzeitige Schenkungen oder Immobilienüberlassungen. Während die Schenkung unentgeltlich, also ohne Gegenleistung erfolgt, geschieht die Überlassung meist gegen Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts oder Vereinbarung eines Pflichtteilsverzichts.

Wir helfen Ihnen dabei, die für Sie optimale Gestaltung Ihrer Immobilien-Erbschaft zu finden und rechtlich bindend festzuhalten.

Immobilie vererben

Ein Testament ist schnell entworfen: Ein Blatt Papier, ein Stift und ein wenig Zeit genügen, um die gesetzliche Erbfolge nach den eigenen Wünschen zu modifizieren. Oftmals werden dabei allerdings die Konsequenzen für die Erben und auch die enterbten Personen nicht hinreichend bedacht. Um Streit zu vermeiden und steuerliche Folgen zu optimieren sollte ein Testament niemals ohne fachliche Beratung erstellt werden. Gerade wenn die Erbschaft Immobilien und Grundbesitz umfasst, sollten zahlreiche Überlegungen eine Rolle spielen, die über die vielfach bekannten Themen Pflichtteilsansprüche und Erbschaftssteuer hinausgehen.

Auch im Rahmen eines Ehevertrages können erbrechtliche Regelungen getroffen werden. Dabei kann der Ehevertrag einzelne Klauseln zu erbrechtlichen Gestaltungen enthalten oder gleich als Ehe- und Erbvertrag aufgesetzt werden. Letztere Form hat neben der Kostenersparnis (Ehe- und Erbverträge müssen notariell beurkundet werden) auch den Vorteil, die Ehe und die Erbauseinandersetzung in einem Vertrag umfangreich zu regeln. Im Erbvertrag mit Zustimmung alle beteiligten Personen kann z.B. bestimmt werden, dass ein Kind das Haus vererbt bekommt und die Geschwister ausgezahlt werden, um Streit darüber zu vermeiden.

Immobilie: Vererbung, Schenkung, Überlassung – was sind die Unterschiede?

Immobilie verschenken

Soll eine Immobilie verschenkt werden, ist zunächst zu klären, ob die Schenkung zu Lebzeiten erfolgen soll oder erst von Todes wegen. In letzterem Fall ist zur Wirksamkeit die Form eines Testaments einzuhalten. Erfolgt die Schenkung dagegen zu Lebzeiten der schenkenden Person, gilt es, die 10-Jahres-Frist bei der Immobilienschenkung zu beachten. Stirbt der Schenker vor Ablauf von 10 Jahren seit der Schenkung, wird diese auf das Erbe angerechnet. Pro Jahr reduziert sich die Anrechnung um 10%, nach 10 Jahren wird die Schenkung nicht mehr angerechnet.
Immobilienschenkungen können erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. So kann beispielsweise das Familienheim dem anderen Ehegatten steuerfrei zugewendet werden. Auch in Bezug auf weitere Familienangehörige sind die Steuerfreibeträge zu beachten. Bei leiblichen Kindern gilt ein Freibetrag in Höhe von 400.000 €, bei Enkeln in Höhe von 200.000 €.

Wir beraten Sie, wenn es darum geht, die optimale Vermögensstruktur für den Erbfall zu finden.

Immobilie übertragen

Wollen die Eltern die von Ihnen genutzte Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen, sich aber gleichzeitig absichern, kommt ein Überlassungsvertrag in Betracht. In einem solchen kann ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden. Möglich ist aber auch ein Nießbrauch, wenn z.B. ein Mehrfamilienhaus auf die Kinder übertragen wird, die Eltern aber weiterhin von den Mieteinnahmen profitieren wollen. Denkbar sind auch Rückübertragungsansprüche, die bei Erfüllung bestimmter Bedingungen geltend gemacht werden können.

Auch in diesen Fällen beraten wir Sie und entwerfen einen individuell auf Ihre Verhältnisse und Bedürfnisse abgestimmten Überlassungsvertrag.

Immobilienbewertung – Vermögen im Blick

Geht es um Erbschaften mit Immobilien, stellt sich immer die Frage nach deren Wert und einer verlässlichen Wertermittlung. Sicherlich haben auch Sie bereits von den Begriffen Verkehrswert, Marktwert und Verkaufswert gehört. In Deutschland werden die Grundsätze der Wertermittlung durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Diese sieht drei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren vor: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren. Jedes Verfahren hat dabei seine eigenen Vor- und Nachteile. So eignet sich für selbstbewohnte Häuser das Sachwertverfahren sehr gut. Der Wert einer Eigentumswohnung wird dagegen bevorzugt nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt.

Wir schaffen für Sie einen Überblick und erläutern Ihnen die verschiedenen Bewertungsmethoden und ihre Vor- und Nachteile.

Vor- und Nachteile des Nießbrauchs

Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht für eine fremde Sache und wird im Grundbuch eingetragen. Er gestattet es dem Berechtigten, die Sache zu nutzen und aus ihr Früchte zu ziehen, also Erträge zu erwirtschaften. Der Nießbrauch ist weder vererbbar noch veräußerbar und gilt für die gesamte Lebenszeit des Berechtigten. Er ist in der Regel dann sinnvoll, wenn jemand bereits zu Lebzeiten Eigentum auf potenzielle Erben übertragen, sich aber gleichzeitig absichern möchte, dass er im Streitfall ein lebenslanges Recht hat, die Immobilie zu bewohnen oder aber Mieteinnahmen aus der Vermietung erzielen kann. Grund für die Übertragung ist häufig die Ausschöpfung von Steuerfreibeträgen. Hierbei kann ein Nießbrauch nützlich sein, denn er reduziert den Wert der Immobilie. So kann beispielsweise eine Immobilie auf die Kinder steuerfrei übertragen werden, obwohl sie einen Wert von über 400.000 € hat.
Im Rahmen der Zwangsversteigerung ist der Nießbrauchsberechtigte privilegiert: Zwar gilt auch für den Nießbrauch das Prioritätsprinzip, sodass er erlischt, wenn das Verwertungsrecht des die Zwangsversteigerung Betreibenden eher in das Grundbuch eingetragen wurde. Der Nießbrauchsberechtigte hat jedoch einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös.

Was passiert mit der Immobilie bei Scheidung?

In vielen Fällen sind die Eheleute Miteigentümer zu jeweils ½ an der gemeinsamen Immobilie. Bei einer Scheidung gilt es meist, dieses Miteigentum im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung auseinanderzusetzen. Das kann geschehen, indem einer der Ehegatten die Immobilie übernimmt oder sie an einen Dritten veräußert wird. Auch hier stellt sich die Frage nach einer zuverlässigen Wertermittlung. Können sich die Eheleute nicht einigen, kann einer die Teilungsversteigerung verlangen. Eine Rolle spielt bei der Trennung auch die Frage, welcher Ehegatte im Haus wohnen bleibt und wer auszieht. Hier muss genau überlegt werden, denn dem Bleibenden wird ein Wohnvorteil einkommenserhöhend zugerechnet, der den Unterhalt beeinflussen kann. Zieht einer der Ehegatten aus und es besteht Miteigentum, das noch nicht auseinandergesetzt ist, kann er vom anderen Ehegatten eine Nutzungsentschädigung verlangen. Alle Punkte lassen sich bereits vorab im Rahmen eines Ehevertrages oder anlässlich der Trennung / Scheidung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung regeln.

Wir helfen Ihnen dabei, derartige Übereinkünfte aufzusetzen. Dabei arbeiten wir eng mit ortsansässigen Notaren zusammen, die die erzielte Übereinkunft abschließend beurkunden.

Steuerliche Besonderheiten beim Weitergeben von Immobilien

Die Höhe der Besteuerung ist bei der Erbschaftssteuer und der Schenkungssteuer identisch. Allerdings gibt es bei der Schenkungssteuer eine Besonderheit: Die Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden. Gerade bei größeren Vermögen kann es daher sinnvoll sein, schon zu Lebzeiten einen Teil des Vermögens, meist Immobilien wie Häuser und Eigentumswohnungen, weiterzugeben. Bei einem Grundstück mit einem Verkehrswert von einer halben Million Euro müssten 100.000 € versteuert werden, würde man es an das einzige Kind vererben. Im Rahmen einer lebzeitigen Schenkung könnte indes ein Miteigentumsanteil zu ½ schon zu Lebzeiten übertragen werden, sodass bei einer späteren Erbschaft der verbliebenen Grundstückshälfte keine Steuer mehr anfiele.

Ausschlagung des Immobilienerbes

Eine Erbschaft muss innerhalb von 6 Wochen nach dem Erbfall ausgeschlagen werden, sonst gilt das Erbe automatisch als angenommen. Nicht viel Zeit also, um sich umfangreich über die Belastungen des Erbes zu informieren. Ist das vererbte Haus oder die vererbte Eigentumswohnung nicht abbezahlt, bestehen Schulden und die finanziellen Mittel für die Bedienung der Verbindlichkeiten sind nicht vorhanden, lohnt sich eine Ausschlagung. In diesem Fall ist die ausschlagende Person von allen Pflichten rund um das Haus befreit. Sollte sich kein Erbe finden, geht die Immobilie an den Staat. Egal, ob Sie die Erbschaft angenommen haben und später feststellen, dass eine Ausschlagung besser gewesen wäre oder umgekehrt: Es besteht eventuell noch die Möglichkeit einer Anfechtung.

Immobilie vererben im Ausland – internationales Erbrecht

Für im Ausland gelegene Immobilien kann möglicherweise auch ausländisches Recht gelten, unabhängig davon, ob im Übrigen deutsches Recht anwendbar wäre. Die Anwendung des sog. Belegenheitsrechts (lex rei sitae) ist die Grundanknüpfung im Internationalen Sachenrecht und auch im deutschen Art. 43 EGBGB so festgeschrieben. Danach richtet sich das anwendbare Recht nach dem Ort, an dem sich die Sache befindet. In Erbfällen kann dies zu der Frage führen, ob der Eigentumsübergang im Rahmen des Erbes sich nach dem anwendbaren Erbrecht oder möglicherweise – in Bezug auf die ausländische Immobilie – nach dem anwendbaren Sachenrecht richtet. Es entsteht dann möglicherweise eine sog. Nachlassspaltung. Um diese zu verhindern, wurde für EU-Fälle die EU-Erbverordnung geschaffen. Sie regelt einheitlich, dass auf die gesamte Erbfolge das Recht des Staates anzuwenden ist, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Zudem ist eine Rechtswahl möglich - wir beraten Sie ausführlich und helfen Ihnen bei der Wahl des günstigsten Rechts.