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AUSWIRKUNGEN AUF BAUVORHABEN

Newsticker zum Coronavirus

19.03.2020

Rechtliche Auswirkungen der COVID-19-Pandemie für laufende Bauvorhaben

Auch, wenn derzeit die meisten Menschen andere Themen beschäftigen dürften, als die Frage, ob und, wenn ja, wie sich das Coronavirus auf Bauverträge auswirkt, sollte diese Frage dennoch nicht unbeachtet bleiben, da die Folgen nicht zu unterschätzen sind. Die meisten Verträge arbeiten mit Ausführungsfristen und Vertragsstrafen im Falle der Nichteinhaltung der Fristen. Dazu kommen unter Umständen schon geschlossene Mietverträge bei der Errichtung von Gebäuden.

Sind die Unternehmen allerdings aufgrund der inzwischen von der WHO als Pandemie eingestuften Situation geschlossen oder die Mitarbeiter unter Quarantäne gestellt, so kann dies zu einer erheblichen zeitlichen Verzögerung von Bauvorhaben führen. Eine solche Verzögerung ist auch aufgrund von Lieferengpässen möglich, welche durch die Pandemie eintreten, und damit einhergehend mit der Nichteinhaltung des vertraglich vereinbarten Mietbeginns.

Verhältnis Bauherr – Auftragnehmer

Die Mitarbeiter sind in Quarantäne und/oder es kommt zu Lieferengpässen, was muss man beachten?

Im Verhältnis zwischen Bauherr und Auftragnehmer ist bei VOB/B – Verträgen zunächst zu beachten, dass der Auftragnehmer unverzüglich eine schriftliche Behinderungsanzeige an den Bauherrn richten muss. Diese muss er entsprechend begründen (Mitarbeiter in Quarantäne und keine anderweitige Personalbeschaffung möglich, Ausfall der Lieferung, Betrieb vom Gesundheitsamt geschlossen, etc.). Nach Wegfall der hindernden Gründe muss der Auftragnehmer die Arbeiten unverzüglich wieder aufnehmen und den Bauherrn davon unterrichten.

Grundsätzlich gilt jedoch, dass die Probleme auf die Folgen der Corona-Pandemie zurückzuführen sein müssen. Hat der Auftragnehmer bei der Materialplanung Fehler gemacht oder vergessen, rechtzeitig und ausreichend zu bestellen, so ist dies kein Grund für eine entschuldigte Unterbrechung der Arbeiten. Auch die Angst, sich auf der Baustelle anzustecken oder eventuell später keine Vergütung zu erhalten, berechtigt nicht dazu, die Arbeiten zu unterbrechen. Hinsichtlich der Vergütung sollte geprüft werden, ob eine Bauhandwerkersicherung verlangt werden kann und, sofern dies der Fall ist, diese Variante genutzt werden, um die Vergütungsansprüche zu sichern.

Kann eine Anpassung des Vertrages gefordert werden, wenn nun anderweitig Personal oder Material besorgt werden muss?

Grundsätzlich nein. Von der Rechtsprechung wurden grundsätzlich auch extreme Preissteigerungen der Risikosphäre des Auftragnehmers zugeordnet. Ob und, wenn ja, wo an dieser Stelle eine Grenze zu ziehen ist, mit der Folge, dass der Auftragnehmer eine Vertragsanpassung fordern kann, bleibt abzuwarten.

Die Ausführungsfristen können aufgrund der Pandemie nicht einhalten werden, ist nun eine Vertragsstrafe zu beführchten?

Grundsätzlich nein. Bezüglich Ausführungsfristen wird man wohl vorliegend davon ausgehen können, dass es sich um einen Fall höherer Gewalt handelt, mit der Folge, dass diese entsprechend zu verlängern sind und eine Vertragsstrafe/ein Schadensersatz mithin nicht zu zahlen ist. Auch hier ist jedoch Vorsicht geboten und genau zu prüfen, worauf die Nichteinhaltung der Ausführungsfristen zurückzuführen ist.

Was gilt im Fall eines BGB–Vertrages?

Bei BGB Bauverträgen gilt im Ergebnisbezüglich Vertragsstrafen sowie Ausführungsfristen grundsätzlich das gleiche. Bei dem Ausbruch einer Pandemie handelt es sich letztlich um einen Umstand, welchen der Schuldner nicht zu vertreten hat. In der Folge werden auch hier die Verzugsfolgen (Vertragsstrafe aufgrund Nichteinhaltung der Frist) sowie die Folgen bei Lieferengpässen nur eintreten, wenn der Auftragnehmer hier falsch geplant oder zu wenig/zu spät bestellt hat.

Können Verträge aufgrund der Pandemie gekündigt werden?

Nicht ohne weiteres. Ob eine Kündigung des Bauvertrages erfolgen kann, muss im Einzelfall geprüft werden. Grundsätzlich kann im VOB/B-Vertrag eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn eine Unterbrechung der Bauausführung länger als 3 Monaten andauert. Aufgrund der Folgen, welche mit einer Kündigung, gleich ob außerordentliche oder ordentliche Kündigung, einhergehen, sollte dieser Schritt jedoch vorher dringend mit einem Anwalt besprochen werden. Ist die Kündigung einmal ausgesprochen gibt es rechtlich gesehen „kein zurück“ mehr.

Bitte beachten Sie, dass dies nur einen groben Überblick darstellt und eine Prüfung in jedem Einzelfall gesondert erfolgen sollte, insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass vertragliche Regelungen sowie Besonderheiten im jeweiligen Einzelfall keine Berücksichtigung finden können.

 

Als Ansprechpartner im Bereich des privaten und öffentliches Bau- und Immobilienrechts stehen Ihnen Herr Rechtsanwalt Bernd Morgenroth und Frau Rechtsanwältin Ann-Kathrin Abt  gern zur Verfügung.

 

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