Quick Navigation
Für Sie erreichbar.
E-Mail: info@bskp.de

AUS­WIR­KUN­GEN AUF BAU­VOR­HA­BEN

Bau- und Immobilienrecht Ratgeber Recht

16.04.2020

Coro­na­vi­rus, Bau­ver­trag sowie die sich dar­aus erge­ben­den Pro­ble­me

Die meis­ten Ver­trä­ge arbei­ten mit Aus­füh­rungs­fris­ten und Ver­trags­stra­fen im Fal­le der Nicht­ein­hal­tung der Fris­ten.

Sind die Unter­neh­men aller­dings auf­grund der Coro­na-Pan­de­mie geschlos­sen oder die Mit­ar­bei­ter unter Qua­ran­tä­ne gestellt, so kann dies zu einer erheb­li­chen zeit­li­chen Ver­zö­ge­rung von Bau­vor­ha­ben füh­ren. Eine sol­che Ver­zö­ge­rung ist auch auf­grund von Lie­fer­eng­päs­sen mög­lich, wel­che durch die Pan­de­mie ein­tre­ten.

a) Mit­ar­bei­ter oder der Betrieb ste­hen unter Qua­ran­tä­ne und/oder es kommt zu Lie­fer­eng­päs­sen
Im Ver­hält­nis zwi­schen Bau­herr und Auf­trag­neh­mer ist bei VOB/B — Ver­trä­gen zunächst zu beach­ten, dass der Auf­trag­neh­mer unver­züg­lich eine schrift­li­che Behin­de­rungs­an­zei­ge an den Bau­herrn rich­ten muss. Die­se muss er ent­spre­chend begrün­den (Mit­ar­bei­ter in Qua­ran­tä­ne und kei­ne ander­wei­ti­ge Per­so­nal­be­schaf­fung mög­lich, Aus­fall der Lie­fe­rung, Betrieb vom Gesund­heits­amt geschlos­sen, etc.). Nach Weg­fall der hin­dern­den Grün­de muss der Auf­trag­neh­mer die Arbei­ten unver­züg­lich wie­der auf­neh­men und den Bau­herrn davon unter­rich­ten.

Zu beach­ten ist hier­bei jedoch: Je grö­ßer das Unter­neh­men, umso schwie­ri­ger gestal­tet sich die Begrün­dung. In gro­ßen Unter­neh­men kann die Leis­tung grund­sätz­lich auch von ande­ren Ange­stell­ten erbracht wer­den, wenn nicht gera­de die Aus­füh­rung durch nament­lich benann­te Per­so­nen ver­ein­bart wur­de. Schwie­rig­kei­ten dürf­ten sich hier ins­be­son­de­re dahin­ge­hend stel­len, wel­che Bau­stel­le bevor­zugt zu behan­deln ist. Ver­fügt das Unter­neh­men z.B. über 5 Bau­stel­len und 30 Mit­ar­bei­ter, ste­hen davon jedoch 15 Mit­ar­bei­ter unter Qua­ran­tä­ne, so stellt sich die Fra­ge, ob dies aus­rei­chend ist um eine Behin­de­rung zu begrün­den.

Letzt­lich ist die­se Fra­ge bis­her nicht geklärt. Dies soll­te jedoch in kei­nem Fall dazu füh­ren, dass eine Behin­de­rungs­an­zei­ge nicht ver­fasst wird. Viel­mehr muss die­se den­noch erfol­gen, um nicht den nega­ti­ven Aus­wir­kun­gen einer feh­len­den Behin­de­rungs­an­zei­ge (kei­ne Ver­län­ge­rung der Aus­füh­rungs­fris­ten, Ver­trags­stra­fe bzw. Scha­dens­er­satz, etc.) aus­ge­setzt zu sein.

Grund­sätz­lich gilt jedoch, dass die Pro­ble­me auf die Fol­gen der Coro­na-Pan­de­mie zurück­zu­füh­ren sein müs­sen. Hat der Auf­trag­neh­mer bei der Mate­ri­al­pla­nung Feh­ler gemacht oder ver­ges­sen, recht­zei­tig und aus­rei­chend zu bestel­len, so ist dies kein Grund für eine ent­schul­dig­te Unter­bre­chung der Arbei­ten. Auch die Angst, sich auf der Bau­stel­le anzu­ste­cken oder even­tu­ell spä­ter kei­ne Ver­gü­tung zu erhal­ten, berech­tigt nicht dazu, die Arbei­ten zu unter­bre­chen.

Hin­sicht­lich der Ver­gü­tung soll­te geprüft wer­den, ob eine Bau­hand­wer­ker­si­che­rung ver­langt wer­den kann und, sofern dies der Fall ist, die­se Vari­an­te genutzt wer­den, um die Ver­gü­tungs­an­sprü­che zu sichern.

b) Mög­lich­keit der Ver­trags­an­pas­sung auf­grund der Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge, § 313 BGB

Grund­sätz­lich han­delt es sich bei den Rege­lun­gen, wel­che eine Ver­trags­an­pas­sung ermög­li­chen, um Aus­nah­me­re­ge­lun­gen, wel­che nur in Aus­nah­me­fäl­len grei­fen sol­len.

Um die­sen Aus­nah­men­cha­rak­ter nicht zu unter­lau­fen, besteht die Mög­lich­keit eine Anpas­sung des Ver­tra­ges zu ver­lan­gen nur in weni­gen Aus­nah­me­fäl­len. Auch vor dem Hin­ter­grund der der­zei­ti­gen Situa­ti­on ist davon aus­zu­ge­hen, dass die Recht­spre­chung nicht für eine Viel­zahl von Ver­trä­gen eine Ver­trags­an­pas­sung ermög­li­chen wird.

Von der Recht­spre­chung wur­den grund­sätz­lich auch grö­ße­re Preis­stei­ge­run­gen der Risi­ko­sphä­re des Auf­trag­neh­mers zuge­rech­net. Der Bun­des­ge­richts­hof hat eine star­re Gren­ze abge­lehnt und stellt auf den jewei­li­gen Ein­zel­fall ab. Dabei stell­te er klar, dass ein Fest­hal­ten an der Preis­ver­ein­ba­rung häu­fig nicht mehr zumut­bar sein dürf­te, wenn nicht nur der zu erwar­ten­de Gewinn auf­ge­zehrt, son­dern dar­über hin­aus das unver­än­der­te Fest­hal­ten am Ver­trag auch noch zu einem Ver­lust füh­ren wür­de.

Wir emp­feh­len vor die­sem Hin­ter­grund zunächst ein Gespräch mit dem Ver­trags­part­ner, wel­che Mög­lich­kei­ten die­ser in Anbe­tracht bestehen­der (und für jeden nach­voll­zieh­ba­rer) Schwie­rig­kei­ten sieht. Die Erfah­rung zeigt, dass es hier nicht unbe­dingt rat­sam ist, sofort auf der recht­li­chen Ebe­ne zu argu­men­tie­ren. Etli­che Unter­neh­men sind an die­ser Stel­le bei per­sön­li­chen Gesprä­chen durch­aus eher bereit, dem Auf­trag­neh­mer ent­ge­gen zu kom­men.

Gleich­wohl gilt: soll­te ein der­ar­ti­ges Gespräch frucht­los ver­lau­fen, soll­te der Kon­takt zu einem Anwalt gesucht wer­den, um die recht­li­chen Mög­lich­kei­ten aus­zu­lo­ten.

c) Ver­trags­stra­fen bei Nicht­ein­hal­tung der Aus­füh­rungs­fris­ten

Grund­sätz­lich muss nicht befürch­tet wer­den, dass eine Ver­trags­stra­fe gezahlt wer­den muss, wenn ver­trag­lich ver­ein­bar­te Aus­füh­rungs­fris­ten nicht ein­ge­hal­ten wer­den kön­nen. Bereits unter nor­ma­len Umstän­den gestal­tet sich die Durch­set­zung von Ver­trags­stra­fen äußerst schwie­rig.

Vor dem Hin­ter­grund der der­zei­ti­gen Situa­ti­on wird man wohl davon aus­ge­hen kön­nen, dass es sich um einen Fall höhe­rer Gewalt han­delt, mit der Fol­ge, dass Aus­füh­rungs­fris­ten ent­spre­chend zu ver­län­gern sind und eine Vertragsstrafe/ein Scha­dens­er­satz mit­hin nicht zu zah­len ist. Auch hier ist jedoch Vor­sicht gebo­ten und genau zu prü­fen, wor­auf die Nicht­ein­hal­tung der Aus­füh­rungs­fris­ten zurück­zu­füh­ren sind.

d) Aus­wir­kun­gen bei einem BGB-Ver­trag

Bei BGB Bau­ver­trä­gen gilt im Ergeb­nis bezüg­lich Ver­trags­stra­fen sowie Aus­füh­rungs­fris­ten grund­sätz­lich das glei­che. Bei dem Aus­bruch einer Pan­de­mie han­delt es sich letzt­lich um einen Umstand, wel­chen der Schuld­ner nicht zu ver­tre­ten hat. In der Fol­ge wer­den auch hier die Ver­zugs­fol­gen (Ver­trags­stra­fe auf­grund Nicht­ein­hal­tung der Frist) sowie die Fol­gen bei Lie­fer­eng­päs­sen nur ein­tre­ten, wenn der Auf­trag­neh­mer hier falsch geplant oder zu wenig/zu spät bestellt hat.

e) Kün­di­gung von Ver­trä­gen auf­grund der Coro­na-Pan­de­mie

Auch eine Kün­di­gung von Ver­trä­gen ist nicht ohne wei­te­res mög­lich. Ob eine Kün­di­gung des Bau­ver­tra­ges erfol­gen kann, muss im Ein­zel­fall geprüft wer­den. Grund­sätz­lich kann im VOB/B Ver­trag eine Kün­di­gung aus­ge­spro­chen wer­den, wenn eine Unter­bre­chung der Bau­aus­füh­rung län­ger als 3 Mona­ten andau­ert. Auf­grund der Fol­gen, wel­che mit einer Kün­di­gung, gleich ob außer­or­dent­li­che oder ordent­li­che Kün­di­gung ein­her­ge­hen, soll­te die­ser Schritt jedoch vor­her drin­gend mit einem Anwalt bespro­chen wer­den. Ist die Kün­di­gung ein­mal aus­ge­spro­chen gibt es recht­lich gese­hen „kein zurück“ mehr.

Bit­te beach­ten Sie, dass dies nur einen gro­ben Über­blick dar­stellt und eine Prü­fung in jedem Ein­zel­fall geson­dert erfol­gen soll­te, ins­be­son­de­re auch vor dem Hin­ter­grund, dass ver­trag­li­che Rege­lun­gen sowie Beson­der­hei­ten im jewei­li­gen Ein­zel­fall kei­ne Berück­sich­ti­gung fin­den kön­nen.

Soll­ten Sie ein bau­recht­li­ches Pro­blem haben (auch unab­hän­gig vom Coro­na­vi­rus), ste­hen Ihnen als Ansprech­part­ner im Bereich Pri­va­tes sowie Öffent­li­ches Bau­recht Herr Rechts­an­walt Bernd Mor­gen­roth und Frau Rechts­an­wäl­tin Ann-Kath­rin Abt gern zur Ver­fü­gung.

 

Wei­te­re Nach­rich­ten …

New­sti­cker zum Coro­na­vi­rus …