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Son­der­news­let­ter: Die Reform der Grund­steu­er im Überblick

Die Reform der Grund­steu­er im Überblick

 

  1. Hin­ter­grund und Vorbemerkungen
  2. Über­blick über das Verfahren 
    • Abga­be einer Fest­stel­lungs­er­klä­rung auf den 1.1.2022
    • Ablauf des Verfahrens
    • Die Model­le der Bundesländer
  1. Grund­steu­er im Bundesmodell 
    • Erfor­der­li­che Anga­ben für das Grundvermögen
    • Unbe­bau­te Grundstücke
    • Bebau­te Grundstücke
  1. Län­der­öff­nungs­klau­sel (abwei­chen­des Landesrecht) 
    • Baden-Würt­tem­berg
    • Bay­ern
    • Hes­sen, Nie­der­sach­sen, Hamburg

Grund­le­gen­de Fra­gen zur Grund­steu­er­re­form beant­wor­ten wir auch in die­sem Bei­trag.

Die Reform der Grund­steu­er im Überblick

 

| In die­sem Jahr steht ein Mega­pro­jekt der Finanz­ver­wal­tung auf dem Plan: Die Neu­be­wer­tung von rund 36 Mil­lio­nen Grund­stü­cken in Deutsch­land auf den 1.1.2022. Die Reform der Grund­steu­er hat somit erheb­li­che Brei­ten­wir­kung und betrifft ins­be­son­de­re die Eigen­tü­mer, die für jedes Grund­stück eine Erklä­rung zur Fest­stel­lung des Grund­steu­er­werts ein­rei­chen müs­sen. Die Son­der­aus­ga­be bringt die wich­tigs­ten Aspek­te auf den Punkt. |

 

  1. Hin­ter­grund und Vorbemerkungen

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat die Rege­lun­gen zur Ein­heits­be­wer­tung von Grund­stü­cken für Zwe­cke der Grund­steu­er für ver­fas­sungs­wid­rig befun­den. Gleich­wohl hat es das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt zuge­las­sen, die Rege­lun­gen noch bis zum 31.12.2024 anzu­wen­den. Da der Gesetz­ge­ber die­se Frist voll­stän­dig aus­ge­nutzt hat, ist das neue Grund­steu­er­recht also ab dem 1.1.2025 anzu­wen­den. Das bedeu­tet: Erst ab 2025 wird die Grund­steu­er durch die Kom­mu­nen nach neu­en Regeln erhoben. 

Den­noch besteht schon kurz­fris­tig Hand­lungs­be­darf. Denn die neu­en Grund­steu­er­wer­te wer­den bereits auf den 1.1.2022 in einem förm­li­chen Haupt­fest­stel­lungs­ver­fah­ren durch die Finanz­ver­wal­tung fest­ge­stellt (Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt).

Beach­ten Sie | Die fol­gen­den Haupt­fest­stel­lun­gen sol­len dann in einem 7‑Jahresrhythmus erfolgen.

 

  1. Über­blick über das Verfahren 

 

2.1 Abga­be einer Fest­stel­lungs­er­klä­rung auf den 1.1.2022

Um eine Berech­nung der neu­en Grund­steu­er zu ermög­li­chen, müs­sen alle Grund­stücks­ei­gen­tü­mer in einer Fest­stel­lungs­er­klä­rung ihrem Finanz­amt die hier­für erfor­der­li­chen Anga­ben machen. Ent­schei­dend für alle Anga­ben ist dabei der Stand zum Stich­tag 1.1.2022.

Die Erklä­rung ist elek­tro­nisch abzu­ge­ben. Die ent­spre­chen­den For­mu­la­re sol­len ab 1.7.2022 ins­be­son­de­re im Por­tal „Mein ELS­TER“ bereit­ge­stellt werden.

Mer­ke | Für die elek­tro­ni­sche Über­mitt­lung über das Por­tal „Mein ELS­TER“ ist ein ELS­TER-Benut­zer­kon­to erfor­der­lich. Ist noch kein Benut­zer­kon­to vor­han­den, kann eine Regis­trie­rung vor­ge­nom­men wer­den. Die­se Regis­trie­rung ist kos­ten­los und kann bis zu zwei Wochen dauern.

Die elek­tro­ni­sche Erklä­rung ist bis zum 31.10.2022 zu über­mit­teln. Die ein­zel­nen Bun­des­län­der sol­len die recht­zei­ti­ge und voll­stän­di­ge Erklä­rungs­ab­ga­be mit wei­te­ren Infor­ma­tio­nen unter­stüt­zen (vgl. hier­zu das Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­um: „Reform der Grund­steu­er“ mit Stand vom 20.12.2021).

 

2.2 Ablauf des Verfahrens

Anhand der Anga­ben in der Grund­steu­er­erklä­rung berech­net das Finanz­amt den Grund­steu­er­wert und stellt einen Grund­steu­er­wert­be­scheid aus.

Außer­dem berech­net das Finanz­amt anhand einer gesetz­lich fest­ge­schrie­be­nen Steu­er­mess­zahl den Grund­steu­er­mess­be­trag und stellt einen Grund­steu­er­mess­be­scheid aus.

Beach­ten Sie | Bei­de Beschei­de sind kei­ne Zah­lungs­auf­for­de­run­gen. Sie sind – wie bis­her bei der Ein­heits­be­wer­tung – die Grund­la­ge für die Fest­set­zung der Grund­steu­er durch die Stadt oder Gemeinde. 

Da die Ermitt­lung der neu­en Grund­steu­er­wer­te zum 1.1.2022 erst­ma­lig nach der neu­en Rechts­la­ge erfolgt, bedarf der Grund­steu­er­wert­be­scheid auf den 1.1.2022 im Hin­blick auf sei­ne Rich­tig­keit aller­dings einer beson­ders genau­en Prüfung.

Den Städ­ten und Gemein­den stellt das Finanz­amt elek­tro­nisch die Daten zur Ver­fü­gung, die für die Berech­nung der Grund­steu­er erfor­der­lich sind. Anhand die­ser Daten ermit­teln die Städ­te und Gemein­den dann abschlie­ßend (wie bis­her) die zu zah­len­de Grund­steu­er. Dazu mul­ti­pli­zie­ren sie den Grund­steu­er­mess­be­trag mit dem Hebe­satz, der von der Stadt bzw. der Gemein­de fest­ge­legt wird. Dar­aus ergibt sich die zu zah­len­de Grund­steu­er, die als Grund­steu­er­be­scheid in der Regel an die Eigen­tü­mer gesen­det wird.

Beach­ten Sie | Der Hebe­satz soll nach den poli­ti­schen Vor­stel­lun­gen durch die Städ­te und Gemein­den mög­lichst so ange­passt wer­den, dass die Grund­steu­er­re­form für die jewei­li­ge Stadt oder Gemein­de gegen­über der bis­he­ri­gen Rechts­la­ge auf­kom­mens­neu­tral ist. Für die ein­zel­nen Steu­er­pflich­ti­gen kann sich die Höhe der Grund­steu­er jedoch ändern. Ob und um wie viel sich die Grund­steu­er erhöht oder ermä­ßigt, hängt letzt­lich vom Ein­zel­fall ab.

Die neu berech­ne­te Grund­steu­er ist dann ab dem Jahr 2025 auf der Grund­la­ge des Grund­steu­er­be­scheids der Städ­te und Gemein­den zu zahlen.

 

2.3 Die Model­le der Bundesländer

Nach dem Bun­des­mo­dell wer­den die Grund­stü­cke nach einem wert­ab­hän­gi­gen Modell bewer­tet, wobei es vor allem auf fol­gen­de Fak­to­ren ankommt:

  • Wert des Bodens (Boden­richt­wert),
  • Höhe der sta­tis­tisch ermit­tel­ten Nettokaltmiete,
  • Grund­stücks­flä­che,
  • Immo­bi­li­en­art und
  • Alter des Gebäudes.

Beach­ten Sie | Durch eine Län­der­öff­nungs­klau­sel im Grund­ge­setz wur­de den Bun­des­län­dern aller­dings die Mög­lich­keit eröff­net, eigen­stän­di­ge Grund­steu­er­ge­set­ze mit vom Bun­des­recht abwei­chen­den Bewer­tungs­re­geln zu verabschieden.

Fol­gen­de Bun­des­län­der haben sich für das Bun­des­mo­dell entschieden:

  • Ber­lin
  • Bran­den­burg
  • Bre­men
  • Meck­len­burg-Vor­pom­mern
  • Nord­rhein-West­fa­len
  • Rhein­land-Pfalz
  • Sach­sen-Anhalt
  • Schles­wig-Hol­stein
  • Thü­rin­gen
  • Sachsen/Saarland (mit einer Abwei­chung hin­sicht­lich nut­zungs­be­zo­ge­ner Grundsteuermesszahlen)

Von der Öff­nungs­klau­sel haben auf der Ebe­ne der Bewer­tung der Grund­stü­cke fünf Bun­des­län­der Gebrauch gemacht:

Bun­des­län­der mit Öffnungsklausel
  • Baden-Würt­tem­berg: Flächenmodell/Bodenwertsteuer
  • Bay­ern: Flächenmodell
  • Hes­sen, Nie­der­sach­sen: Flä­chen-Lage-Model­le
  • Ham­burg: Flä­chen-Wohn­la­ge-Modell

 

  1. Grund­steu­er im Bundesmodell 

Für die Bewer­tung der wirt­schaft­li­chen Ein­hei­ten wer­den gemäß § 218 Bewer­tungs­ge­setz (BewG) die Ver­mö­gens­ar­ten land- und forst­wirt­schaft­li­ches Ver­mö­gen (§ 232 BewG) und Grund­ver­mö­gen (§ 243 BewG) unterschieden.

Grund­sätz­li­ches zu land- und forst­wirt­schaft­li­chem Vermögen
Das land- und forst­wirt­schaft­li­che Ver­mö­gen wird nach einem stan­dar­di­sier­ten, ertrags­wert­ori­en­tier­ten Ver­fah­ren bewer­tet, und zwar bun­des­ein­heit­lich nach dem Eigentümerprinzip.

Die land- und forst­wirt­schaft­li­chen Wohn­ge­bäu­de wer­den aber – anders als bis­her – im Grund­ver­mö­gen erfasst und nicht mehr der Grund­steu­er A (agra­risch), son­dern der Grund­steu­er B (bau­lich) unterworfen.

Inzwi­schen wur­den die für die Erklä­rung im Bun­des­mo­dell erfor­der­li­chen Vor­dru­cke mit Aus­füll­an­lei­tun­gen ver­öf­fent­licht (BMF-Schrei­ben vom 1.12.2021, Az. IV C 7 — S 3001/19/10003 :011):

Vor­dru­cke und Anleitungen
  • GW‑1 Erklä­rung zur Fest­stel­lung des Grund­steu­er­werts (Haupt­vor­druck)
  • GW-1A Anla­ge Feststellungsbeteiligte
  • GW‑2 Anla­ge Grundstück
  • GW-2A Ein­la­ge­blatt zur Anla­ge Grundstück
  • GW‑3 Anla­ge Land- und Forstwirtschaft
  • GW-3A Anla­ge Tierbestand
  • GW‑4 Anla­ge Grund­steu­er­be­frei­ung/-ver­güns­ti­gung

Aus­füll­an­lei­tung zum/zur

  • Haupt­vor­druck
  • Anla­ge Grundstück
  • Anla­ge Land- und Forstwirtschaft
  • Anla­ge Tierbestand
  • Anla­ge Grund­steu­er­be­frei­ung/-ver­güns­ti­gung


3.1 Erfor­der­li­che Anga­ben für das Grundvermögen

Zum Grund­ver­mö­gen gehö­ren nach § 243 Abs. 1 BewG:

  • der Grund und Boden, die Gebäu­de, sons­ti­ge Bestand­tei­le und das Zubehör,
  • das Erb­bau­recht,
  • das Woh­nungs­ei­gen­tum und das Teileigentum,
  • das Woh­nungs­erbbau­recht und das Tei­lerb­bau­recht nach § 30 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Die Fest­stel­lungs­er­klä­rung ist bei dem Finanz­amt abzu­ge­ben, in des­sen Bezirk das Grund­stück bele­gen ist. Die Erklä­rung ist im Regel­fall von dem­je­ni­gen abzu­ge­ben, dem das Grund­stück zuzu­rech­nen ist. Dies ist grund­sätz­lich der Eigen­tü­mer (auf etwai­ge Beson­der­hei­ten, z. B. für Erb­bau­be­rech­tig­te, wird hier nicht eingegangen).

Fol­gen­de Anga­ben wer­den je nach Grund­stücks­art erfor­der­lich sein:

Anga­ben Feststellungserklärung Grund­stü­cke (unbe­baut) Wohn­grund­stü­cke Nicht­wohn­grund­stü­cke
Akten­zei­chen Ein­heits­wert (Finanz­amt)
Lage des Grundstücks
Gemar­kung, Flur, Flur­stück, Fläche
Anga­ben zu Steuerbefreiungen
Eigen­tums­ver­hält­nis­se
Anschrift Eigen­tü­mer
Grund­stücks­art
Boden­richt­wert Grund und Boden
Flä­che Grund und Boden
Gebäu­de­art -
Bau­jahr des Gebäudes -
Moder­ni­sie­run­gen -
Wohn- und Nutz­flä­che Gebäude -
Brut­to­grund­flä­che Gebäude - -
Anzahl Garagen/Tiefgaragenplätze -
Selbst­stän­dig nutz­ba­re Flächen -

 

3.2 Unbe­bau­te Grundstücke

Nach § 247 Abs. 1 S. 1 BewG bestimmt sich der Grund­steu­er­wert unbe­bau­ter Grund­stü­cke regel­mä­ßig nach ihrer Flä­che und den Boden­richt­wer­ten (Flä­che x Bodenrichtwert).

Pra­xis­tipp | Die Flä­chen­grö­ße kann in der Regel den bis­he­ri­gen Ein­heits­wert­be­schei­den oder den Grund­buch­blät­tern ent­nom­men wer­den. Die Boden­richt­wer­te wer­den im Regel­fall von den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen ermit­telt, ver­öf­fent­licht und an die Finanz­be­hör­den über­mit­telt. Für die Abga­be der Fest­stel­lungs­er­klä­rung kann der Boden­richt­wert auch über das Inter­net ermit­telt werden.

 

3.3 Bebau­te Grundstücke

Bei bebau­ten Grund­stü­cken sind fol­gen­de Grund­stücks­ar­ten (§ 249 BewG) und nach § 250 BewG fol­gen­de Bewer­tungs­ver­fah­ren zu unterscheiden:

  • Ertrags­wert­ver­fah­ren: Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser, Miet­wohn­grund­stü­cke, Wohnungseigentum.
  • Sach­wert­ver­fah­ren: Geschäfts­grund­stü­cke, gemischt genutz­te Grund­stü­cke, Teil­ei­gen­tum, sons­ti­ge bebau­te Grundstücke.

Beach­ten Sie | Nach § 251 Abs. 1 BewG darf der für das bebau­te Grund­stück anzu­set­zen­de Wert nicht gerin­ger sein als 75 % des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbe­bau­tes Grund­stück zu bewer­ten wäre.

 Ermitt­lung nach dem Ertragswertverfahren
jähr­li­cher Roh­ertrag (§ 254 BewG, Anla­ge 39 zum BewG)
./. nicht umla­ge­fä­hi­ge Bewirt­schaf­tungs­kos­ten (§ 255 BewG, Anla­ge 40 zum BewG)
= jähr­li­cher Rein­ertrag (§ 253 Abs. 1 BewG)
× Vervielfältiger/Barwertfaktor (§ 253 Abs. 2, § 256 BewG, Anla­ge 37 zum BewG)
= Bar­wert des Rein­ertrags (§§ 252, 253 BewG)
+ abge­zins­ter Boden­wert (§ 257 BewG, Anla­ge 41 zum BewG)
= Grund­steu­er­wert (§ 252 BewG)

Im Sach­wert­ver­fah­ren ist der Gebäu­de­sach­wert getrennt vom Boden­wert zu ermit­teln (§ 258 Abs. 1 BewG).

Die Finanz­äm­ter wer­den die Ermitt­lung in einem auto­ma­ti­sier­ten Ver­fah­ren auf Basis der Anga­ben im Fest­stel­lungs­ver­fah­ren und den zur Ver­fü­gung ste­hen­den Daten vor­neh­men. Auf eine Erläu­te­rung der Rege­lun­gen des BewG soll daher ver­zich­tet wer­den. Viel­mehr soll ein Bei­spiel die gene­rel­le Ermitt­lung zeigen:

Bei­spiel zur Berech­nung eines Wohn­grund­stücks im Ertragswertverfahren
Für die Bewer­tung eines mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus bebau­ten Grund­stücks wer­den dem Finanz­amt fol­gen­de Anga­ben mitgeteilt:
  • Grund­stücks­la­ge:
Gemar­kung … , Flur … , Flurstück …
  • Grund­stücks­grö­ße:
850 qm
  • Boden­richt­wert:
450 EUR/qm
  • Grund­stücks­art:
Wohn­grund­stück
  • Gebäu­de­art:
Ein­fa­mi­li­en­haus in Koblenz, Traum­stra­ße 1
  • Bau­jahr:
1996
  • Wohn­flä­che:
120 qm
Aus den der Finanz­ver­wal­tung zur Ver­fü­gung ste­hen­den Daten ergibt sich, dass für die Stadt Koblenz die Miet­ni­veau­stu­fe 3 gilt. Der aktu­el­le Hebe­satz wird mit 420 % unter­stellt. Eine Ver­rin­ge­rung der Steu­er­mess­zahl im Zusam­men­hang mit dem „sozia­len Woh­nungs­bau“ ist ausgeschlossen.

Dem­ge­mäß ermit­telt sich die Grund­steu­er auf der Basis der (weni­gen) Anga­ben des Steu­er­pflich­ti­gen sowie den der Finanz­ver­wal­tung durch den Gesetz­ge­ber zur Ver­fü­gung gestell­ten Daten im Bun­des­mo­dell wie folgt:

Bar­wert des Reinertrags
Net­to­kalt­mie­te Anla­ge 39 zum BewG 6,15 EUR/qm
×          Wohn­flä­che 120 qm
×          Mona­te 12
=          jähr­li­cher Rohertrag 8.856,00 EUR
–          nicht umlagefähige

Bewirt­schaf­tungs­kos­ten

Anla­ge 40 zum BewG

Wirt­schaft­li­che Gesamtnutzungsdauer
(Anla­ge 38)

80 Jah­re
Alter des Gebäu­des zum Feststellungszeitpunkt
(2022 – 1996)
26 Jah­re
Rest­nut­zungs­dau­er (RND) unter Berück­sich­ti­gung der Min­dest-RND von 30 %
(= 24 Jah­re) 80 Jahre –
26 Jahre
54 Jah­re
Ein­schlä­gi­ger Pro­zent­satz (Anla­ge 40) 21 %
Abzugs­be­trag – 1.859,76 EUR
=          jähr­li­cher Reinertrag 6.996,24 EUR
×          Ver­viel­fäl­ti­ger Lie­gen­schafts­zins­satz in % (§ 256 Abs. 1 Nr. 1 BewG, Ver­viel­fäl­ti­ger [Anla­ge 37]) 29,46
=          Bar­wert des Reinertrags 206.109,23 EUR
+          Abge­zins­ter Bodenwert
Grund­stücks­flä­che 850 qm
×          Boden­richt­wert 450 EUR/qm
×            Umrech­nungs­ko­ef­fi­zi­ent Anla­ge 36 zum BewG 0,87
=          Boden­wert 332.775 EUR
×          Abzin­sungs­fak­tor Anla­ge 41 zum BewG 0,2636
=          Abge­zins­ter Bodenwert 87.719,49 EUR
Min­dest­wert­prü­fung § 251 BewG
Boden­wert 332.775 EUR
Pro­zent­satz für Mindestwert  

75 %

Min­dest­wert 249.581 EUR
=          Grund­steu­er­wert
abge­run­det auf volle
100 EUR
293.800,00 EUR
×          Steu­er­mess­zahl 0,31 ‰
=          Steu­er­mess­be­trag 91,07 EUR
×          Hebe­satz 420 %
=          Grund­steu­er 382,49 EUR

 

  1. Län­der­öff­nungs­klau­sel (abwei­chen­des Landesrecht)

Durch eine Län­der­öff­nungs­klau­sel im Grund­ge­setz ist den Län­dern eine abwei­chen­de Rege­lungs­kom­pe­tenz eröff­net wor­den, von der fünf Bun­des­län­der Gebrauch gemacht haben. Die fol­gen­den Aus­füh­run­gen ver­schaf­fen einen Über­blick über wesent­li­che Grund­sät­ze, ohne ins Detail zu gehen.

 

4.1 Baden-Würt­tem­berg

Das Modell in Baden-Würt­tem­berg sieht vor, bei Grund­stü­cken des Grund­ver­mö­gens nur den Wert des Grund und Bodens zu besteu­ern. Daher wer­den Grund­stü­cke anhand ihrer Flä­che und dem jewei­li­gen Boden­richt­wert auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt bewertet.

Die Boden­richt­wer­te sind von den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt zu ermit­teln, zu ver­öf­fent­li­chen und an die Finanz­be­hör­den zu über­mit­teln. Wird von den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen kein Boden­richt­wert ermit­telt, ist der Grund­stücks­wert aus den Wer­ten ver­gleich­ba­rer Flä­chen abzuleiten.

Beach­ten Sie | Auf Antrag kann ein ande­rer Wert des Grund­stücks ange­setzt wer­den, wenn der durch ein qua­li­fi­zier­tes Gut­ach­ten nach­ge­wie­se­ne tat­säch­li­che Wert des Grund und Bodens zum Zeit­punkt der Haupt­fest­stel­lung um mehr als 30 % abweicht. 

Die Steu­er­mess­zahl für Grund­stü­cke des Grund­ver­mö­gens beträgt 1,30 ‰. Die­se Mess­zahl wird um 30 % ermä­ßigt, wenn das Grund­stück über­wie­gend Wohn­zwe­cken dient. Dar­über hin­aus sind wei­te­re Ermä­ßi­gun­gen bei der Steu­er­mess­zahl mög­lich (z. B. 10 % für denk­mal­ge­schütz­te Objekte).

Bei­spiel
S ist Eigen­tü­me­rin eines denk­mal­ge­schütz­ten Ein­fa­mi­li­en­hau­ses (200 qm Wohn­flä­che) auf einem 400 qm gro­ßen Grund­stück. Boden­richt­wert 250 EUR/qm. Der Hebe­satz der Gemein­de ist 350 %.
Grund­steu­er­wert (400 qm × 250 EUR) 100.000 EUR
Steu­er­mess­zahl 1,30 ‰
./.         30 % Ermä­ßi­gung „Wohn­nut­zung“ - 0,39 ‰
./.         10 % Ermä­ßi­gung „Denk­mal­schutz“ - 0,13 ‰
Grund­steu­er­wert (100.000 EUR) × Steu­er­mess­zahl (0,78 ‰) 78 EUR
Mess­be­trag × Hebesatz 273 EUR

 

4.2 Bay­ern

Nach dem baye­ri­schen Äqui­va­lenz­prin­zip kommt es auf den Wert einer Immo­bi­lie nicht an, son­dern nur auf die Grund­stücks- und Gebäu­de­flä­chen. Die Äqui­va­lenz­zah­len betra­gen für

  • den Grund und Boden 0,04 EUR/qm,
  • Gebäu­de­flä­chen (unab­hän­gig von der Nut­zungs­art) 0,50 EUR/qm.

Die Grund­steu­er­mess­zahl beträgt im Grund­satz 100 %. Für den Äqui­va­lenz­be­trag der Wohn­flä­chen erfolgt jedoch eine Ermä­ßi­gung auf 70 %.

Bei­spiel
Ein Ein­fa­mi­li­en­haus (in einem klei­nen Dorf in Bay­ern) hat eine Wohn­flä­che von 180 qm. Das Grund­stück ist 650 qm groß. Der Hebe­satz der Gemein­de ist 340 %.
Flä­che Grund­stück (650 qm × 0,04 EUR) 26,00 EUR
Flä­che Gebäude(180 qm × 0,50 EUR) 90,00 EUR
Äqui­va­lenz­be­trag Grund­stück (26 EUR) × Grund­steu­er­mess­zahl (100 %) 26,00 EUR
Äqui­va­lenz­be­trag Gebäu­de (90 EUR) × Grund­steu­er­mess­zahl (70 %) 63,00 EUR
Grund­steu­er­mess­be­trag 89,00 EUR
Mess­be­trag (89 EUR) × Hebe­satz (340 %) 302,60 EUR

Bei gro­ßen Flä­chen kann unter gewis­sen Vor­aus­set­zun­gen eine Anpas­sung der Äqui­va­lenz­zahl erfol­gen. Die­nen die Gebäu­de min­des­tens zu 90 % der Wohn­nut­zung, wird die Äqui­va­lenz­zahl für die das Zehn­fa­che der Wohn­flä­che über­stei­gen­de Flä­che des Grund und Bodens nur zu 50 % ange­setzt.

Dar­über hin­aus sieht das baye­ri­sche Grund­steu­er­ge­setz vor, dass Gemein­den räum­lich zu begren­zen­de Hebe­satz­ge­bie­te aus­wei­sen und für die­se geson­der­te Hebe­sät­ze fest­le­gen können.

Kri­tik: Das „Bay­ern-Modell“ behan­delt Immo­bi­li­en glei­cher Grö­ße, aber unter­schied­li­cher Lage, Beschaf­fen­heit, Alter und Aus­stat­tung der Gebäu­de gleich. Das kann dazu füh­ren, dass hoch­wer­ti­ge Immo­bi­li­en nur gering belas­tet wer­den, bei flä­chen­mä­ßig gro­ßen, aber gering­wer­ti­gen Immo­bi­li­en die Steu­er­last dage­gen über den Immo­bi­li­en­er­trag hinausgeht.

 

4.3 Hes­sen, Nie­der­sach­sen, Hamburg

Hes­sen, Nie­der­sach­sen und Ham­burg ergän­zen das baye­ri­sche Modell um einen Lage­fak­tor, der Grund­stü­cke in bes­se­rer Lage höher besteu­ert als Grund­stü­cke in schlech­ter Lage. Die kon­kre­te Aus­ge­stal­tung des Flä­chen-Fak­tor-Ver­fah­rens unter­schei­det sich zwi­schen den drei Bun­des­län­dern nur im Detail.

In Nie­der­sach­sen und Hes­sen kommt es auf fünf Fak­to­ren an:

  • die Flä­che des Grund­stücks und des Gebäu­des, die Nut­zung der Immo­bi­lie, den Boden­richt­wert des Grund­stücks und den durch­schnitt­li­chen Boden­richt­wert der Gemeinde.

Die drei Model­le sehen fes­te Berech­nungs­grö­ßen vor. Die­se betra­gen für

  • den Grund und Boden 0,04 EUR/qm,
  • Gebäu­de­flä­chen 0,50 EUR/qm.

In Nie­der­sach­sen und Hes­sen beträgt die Grund­steu­er­mess­zahl 100 % (Ermä­ßi­gung für Wohn­flä­chen auf 70 %).

Pra­xis­tipp | Die Boden­richt­wer­te muss der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer in Nie­der­sach­sen und Hes­sen nicht selbst ermit­teln. Die Finanz­äm­ter erhal­ten die­se von der Ver­mes­sungs- und Katas­ter­ver­wal­tung. Dar­aus ermit­teln sie den Lage-Fak­tor und bezie­hen ihn in die Berech­nung ein.

Die maß­geb­li­che Gebäu­de­flä­che bei Wohn­nut­zung ist die Wohn­flä­che. Wer kei­ne adäqua­ten Unter­la­gen (z. B. Bau­un­ter­la­gen oder Miet­ver­trag) zum Nach­weis zur Ver­fü­gung hat, soll­te sich an der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung orientieren.

Das Ham­bur­ger „Wohn­la­gen­mo­dell“ berück­sich­tigt neben der Flä­che des Grund­stücks und der genutz­ten Flä­che der Gebäu­de auch die Wohn­la­ge der Immo­bi­lie. So redu­ziert sich die Grund­steu­er­mess­zahl (100 %) bei Wohn­flä­chen in guten Wohn­la­gen auf 70 %. In nor­ma­len Wohn­la­gen redu­ziert sich die Grund­steu­er­mess­zahl um wei­te­re 25 %.

 

Rechts­stand | 6.4.2022


 

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