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BERLIN FÜHRT DEN MIETENDECKEL ALS ERSTES BUNDESLAND EIN

Bau- und Immobilienrecht Recht

Gesetz zur Mietenbegrenzung

Der Berliner Senat hat am 30. Januar das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) beschlossen. Die Mieten in der Hauptstadt werden somit voraussichtlich ab dem 01. Februar 2020 für ca. 1,5 Millionen nicht preisgebundene Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, rückwirkend zum Stichtag 18. Juni 2019 für fünf Jahre eingefroren. Für Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, darf die Miete auch bei Neuvermietung somit erst einmal nicht weiter steigen. Ausgenommen sind Neubauwohnungen, die 2014 erstmals bezugsfertig wurden, Sozialwohnungen sowie Trägerwohnungen und Wohnheimunterkünfte. Nicht betroffen ist auch Wohnraum, der zuvor dauerhaft unbewohnbar oder unbewohnt war – bspw. neu ausgebaute Dachgeschosse.

Obergrenzen

Außerdem sollen für die Mieten Obergrenzen gelten (abhängig von Baujahr, Lage und Ausstattung). Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung max. um einen Euro pro m² erhöhen. Wenn überhöhte Mieten in bestehenden Mietverhältnissen gesenkt werden, müssen bestimmte wohnlageabhängige Ab- bzw. Zuschläge berücksichtigt werden. Diese können zukünftig auf der Seite der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nachgelesen werden. Die Lageeinordnung ist derzeit noch nicht veröffentlicht. Die Miete nach dem Inhalt des Gesetzes kann unter bestimmten Umständen aber gesenkt werden.

Grundsätzlich vorgesehen sind Mietobergrenzen (je nach Ausstattung und Alter der Wohnung) zwischen 5,65 € und 9,80 € pro m² für alle Wohnungen. Auf diese Werte dürfen noch einmal 13,5 % addiert werden – das entspricht nach Begründung der rotgrünen Koalition den gestiegenen Einkommen in Berlin seit 2013. Wenn Vermieter „überhöhte Mieten“ verlangen – nach Auffassung der Berliner Regierung ist das dort der Fall, wo die definierten Obergrenzen um mehr als 20 % überschritten werden –, sollen die Mieter eine Absenkung beantragen können.

„Atmender Mietendeckel“

Ab dem Jahr 2022 sollen Vermieter dann 1,3 % jährlich als Inflationsausgleich auf die Miete aufschlagen können. Maßnahmen zur Modernisierung für mehr Barrierefreiheit oder Klimaschutz können ohne Genehmigung bis zu einem Euro pro m² auf die Miete umgelegt werden. Für höhere Kosten soll es Fördermittel geben (sogenannter „atmender Mietendeckel“).

Erhöht werden dürfe laut Senatsverwaltung die Miete auch zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten, wenn das zwingend erforderlich sei. Bei Verstößen gegen das Gesetz sollen Bußgelder von bis zu 500.000 € fällig werden.

Positionen

Die CDU-Opposition im Berliner Abgeordnetenhaus lehnt das Mietendeckel-Gesetz ab. Das Gesetz sei ein verfehlter Weg und werde sowohl verfassungsrechtlich als auch in der Praxis scheitern, erklärten die Fraktionen von CDU und FDP noch vor der Abstimmung im Abgeordnetenhaus. Die Berliner CDU und auch die CDU-Bundesfraktion werden gegen das Mietendeckel-Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht ein Klageverfahren einleiten. Die Möglichkeit, gegen das Gesetz eine Klage vor dem Verfassungsgericht einzuleiten, eröffnet sich erst, wenn das Gesetz in Kraft tritt.

Ein vom Bundesverband der Deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen beauftragtes und vom ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichtes Hans-Jürgen Papier angefertigtes Gutachten ist bereits im vergangenen Jahr zu der Schlussfolgerung gekommen, das Gesetz sei verfassungswidrig. Nach Einschätzung von Hans-Jürgen Papier verfügt der Landesgesetzgeber von Berlin nach den Kompetenzregelungen des Grundgesetzes unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt über eine Gesetzgebungskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels. Auch andere Expertisen renommierter Kanzleien sehen das Gesetz als nicht verfassungsgemäß an.

Nur ein im Auftrag der Berliner SPD-Fraktion beauftragtes Gutachten kommt zu dem Schluss, dass die Gesetzgebungskompetenz bei den Ländern liege und Berlin also entsprechend aktiv werden könne. Dass die CDU-Bundestagsfraktion und führende Interessenverbände der Immobilienwirtschaft sofort nach dem Inkrafttreten des Gesetzes eine Überprüfung vor dem Verfassungsgericht betreiben werden, kann als gesichert gelten.

Nun bleibt es abzuwarten, wie schnell das Verfassungsgericht mit seiner Entscheidung sein wird und zu welchem Ergebnis es kommen wird.

Matthias Kaltofen
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht

 

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