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BER­LIN FÜHRT DEN MIE­TEN­DE­CKEL ALS ERS­TES BUN­DES­LAND EIN

Bau- und Immobilienrecht Recht

Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung

Der Ber­li­ner Senat hat am 30. Janu­ar das Gesetz zur Mie­ten­be­gren­zung im Woh­nungs­we­sen in Ber­lin (Mie­ten­WoG Bln) beschlos­sen. Die Mie­ten in der Haupt­stadt wer­den somit vor­aus­sicht­lich ab dem 01. Febru­ar 2020 für ca. 1,5 Mil­lio­nen nicht preis­ge­bun­de­ne Woh­nun­gen, die vor 2014 gebaut wur­den, rück­wir­kend zum Stich­tag 18. Juni 2019 für fünf Jah­re ein­ge­fro­ren. Für Woh­nun­gen, die vor 2014 gebaut wur­den, darf die Mie­te auch bei Neu­ver­mie­tung somit erst ein­mal nicht wei­ter stei­gen. Aus­ge­nom­men sind Neu­bau­woh­nun­gen, die 2014 erst­mals bezugs­fer­tig wur­den, Sozi­al­woh­nun­gen sowie Trä­ger­woh­nun­gen und Wohn­heim­un­ter­künf­te. Nicht betrof­fen ist auch Wohn­raum, der zuvor dau­er­haft unbe­wohn­bar oder unbe­wohnt war – bspw. neu aus­ge­bau­te Dach­ge­schos­se.

Ober­gren­zen

Außer­dem sol­len für die Mie­ten Ober­gren­zen gel­ten (abhän­gig von Bau­jahr, Lage und Aus­stat­tung). Die Ober­gren­ze kann sich bei einer Moder­ni­sie­rung max. um einen Euro pro m² erhö­hen. Wenn über­höh­te Mie­ten in bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen gesenkt wer­den, müs­sen bestimm­te wohn­la­ge­ab­hän­gi­ge Ab- bzw. Zuschlä­ge berück­sich­tigt wer­den. Die­se kön­nen zukünf­tig auf der Sei­te der Ber­li­ner Senats­ver­wal­tung für Stadt­ent­wick­lung nach­ge­le­sen wer­den. Die Lage­ein­ord­nung ist der­zeit noch nicht ver­öf­fent­licht. Die Mie­te nach dem Inhalt des Geset­zes kann unter bestimm­ten Umstän­den aber gesenkt wer­den.

Grund­sätz­lich vor­ge­se­hen sind Miet­ober­gren­zen (je nach Aus­stat­tung und Alter der Woh­nung) zwi­schen 5,65 € und 9,80 € pro m² für alle Woh­nun­gen. Auf die­se Wer­te dür­fen noch ein­mal 13,5 % addiert wer­den – das ent­spricht nach Begrün­dung der rot­grü­nen Koali­ti­on den gestie­ge­nen Ein­kom­men in Ber­lin seit 2013. Wenn Ver­mie­ter „über­höh­te Mie­ten“ ver­lan­gen – nach Auf­fas­sung der Ber­li­ner Regie­rung ist das dort der Fall, wo die defi­nier­ten Ober­gren­zen um mehr als 20 % über­schrit­ten wer­den –, sol­len die Mie­ter eine Absen­kung bean­tra­gen kön­nen.

“Atmen­der Mie­ten­de­ckel”

Ab dem Jahr 2022 sol­len Ver­mie­ter dann 1,3 % jähr­lich als Infla­ti­ons­aus­gleich auf die Mie­te auf­schla­gen kön­nen. Maß­nah­men zur Moder­ni­sie­rung für mehr Bar­rie­re­frei­heit oder Kli­ma­schutz kön­nen ohne Geneh­mi­gung bis zu einem Euro pro m² auf die Mie­te umge­legt wer­den. Für höhe­re Kos­ten soll es För­der­mit­tel geben (soge­nann­ter „atmen­der Mie­ten­de­ckel“).

Erhöht wer­den dür­fe laut Senats­ver­wal­tung die Mie­te auch zur Ver­mei­dung der Sub­stanz­ge­fähr­dung und von Ver­lus­ten, wenn das zwin­gend erfor­der­lich sei. Bei Ver­stö­ßen gegen das Gesetz sol­len Buß­gel­der von bis zu 500.000 € fäl­lig wer­den.

Posi­tio­nen

Die CDU-Oppo­si­ti­on im Ber­li­ner Abge­ord­ne­ten­haus lehnt das Mie­ten­de­ckel-Gesetz ab. Das Gesetz sei ein ver­fehl­ter Weg und wer­de sowohl ver­fas­sungs­recht­lich als auch in der Pra­xis schei­tern, erklär­ten die Frak­tio­nen von CDU und FDP noch vor der Abstim­mung im Abge­ord­ne­ten­haus. Die Ber­li­ner CDU und auch die CDU-Bun­des­frak­ti­on wer­den gegen das Mie­ten­de­ckel-Gesetz vor dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt ein Kla­ge­ver­fah­ren ein­lei­ten. Die Mög­lich­keit, gegen das Gesetz eine Kla­ge vor dem Ver­fas­sungs­ge­richt ein­zu­lei­ten, eröff­net sich erst, wenn das Gesetz in Kraft tritt.

Ein vom Bun­des­ver­band der Deut­schen Woh­nungs- und Immo­bi­li­en­un­ter­neh­men beauf­trag­tes und vom ehe­ma­li­gen Prä­si­den­ten des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­rich­tes Hans-Jür­gen Papier ange­fer­tig­tes Gut­ach­ten ist bereits im ver­gan­ge­nen Jahr zu der Schluss­fol­ge­rung gekom­men, das Gesetz sei ver­fas­sungs­wid­rig. Nach Ein­schät­zung von Hans-Jür­gen Papier ver­fügt der Lan­des­ge­setz­ge­ber von Ber­lin nach den Kom­pe­tenz­re­ge­lun­gen des Grund­ge­set­zes unter kei­nem recht­li­chen Gesichts­punkt über eine Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz zur Ein­füh­rung eines soge­nann­ten Mie­ten­de­ckels. Auch ande­re Exper­ti­sen renom­mier­ter Kanz­lei­en sehen das Gesetz als nicht ver­fas­sungs­ge­mäß an.

Nur ein im Auf­trag der Ber­li­ner SPD-Frak­ti­on beauf­trag­tes Gut­ach­ten kommt zu dem Schluss, dass die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz bei den Län­dern lie­ge und Ber­lin also ent­spre­chend aktiv wer­den kön­ne. Dass die CDU-Bun­des­tags­frak­ti­on und füh­ren­de Inter­es­sen­ver­bän­de der Immo­bi­li­en­wirt­schaft sofort nach dem Inkraft­tre­ten des Geset­zes eine Über­prü­fung vor dem Ver­fas­sungs­ge­richt betrei­ben wer­den, kann als gesi­chert gel­ten.

Nun bleibt es abzu­war­ten, wie schnell das Ver­fas­sungs­ge­richt mit sei­ner Ent­schei­dung sein wird und zu wel­chem Ergeb­nis es kom­men wird.

Mat­thi­as Kalt­ofen
Rechts­an­walt
Fach­an­walt für Miet- und Wohn­ei­gen­tums­recht

 

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