Leitfaden zum Bau-Turbo 2025

Funktionsweise und Anwendungsbereich

246e schafft eine Sonderregel, die es Gemeinden ermöglicht, bestimmte planungsrechtliche Vorgaben zu übergehen oder anzupassen. Betroffen sind etwa:

• Festsetzungen in Bebauungsplänen
• Vorgaben der Baunutzungsverordnung
• Teile des allgemeinen Bauplanungsrechts

Eine Anwendung ist nur möglich, wenn durch das Projekt Wohnraum entsteht – etwa durch:

• Neubau
• Nachverdichtung
• Aufstockung
• Umbau
• Umnutzung bestehender baulicher Anlagen

Damit verschiebt sich der Fokus von formaler Planstrenge zu einer nutzungsorientierten, pragmatischen Betrachtung: Was schafft Wohnraum und ist städtebaulich vertretbar?

Die Regelung kann – nach Klärung durch den Gesetzgeber – auch ergänzend im Außenbereich angewendet werden, soweit § 35 dies zulässt und die Gemeinde zustimmt.

Grenzen des Instruments

Trotz Flexibilität bleiben wesentliche Schutzstandards unangetastet. Unverändert gelten:

• Naturschutzrecht
• Artenschutzrecht
• Wasser- und Bodenschutz
• Immissionsschutz
• Brandschutzrecht

Bei größeren Vorhaben können weiterhin Umweltprüfungen (SUP/UVP) erforderlich sein. Der Turbo ersetzt also keine Umweltverträglichkeit, sondern verkürzt vorrangig die planungsrechtlichen Schritte.

§ 31 Abs. 3 BauGB – Erweiterte Abweichungsmöglichkeiten vom Bebauungsplan

Die Abweichungsregel des § 31 wird dauerhaft erweitert. Gemeinden können nun deutlich leichter von Festsetzungen eines Bebauungsplans abweichen, wenn durch das Vorhaben Wohnraum entsteht. Dies umfasst zum Beispiel:

• zusätzliche Geschosse
• Aufstockungen
• Anbauten
• Bauen in zweiter Reihe
• Überschreitungen von Höhen- oder Dichtevorgaben

Das führt zu einer stärkeren Aufwertung bestehender Quartiere, ohne dass direkt ein B-Plan geändert werden muss.
Auch hier gilt: Eine kommunale Zustimmung ist zwingend erforderlich.

Neu ist, dass Gemeindezustimmungen nun über § 36a innerhalb von 3 Monaten erteilt oder fingiert werden.

§ 34 Abs. 3b BauGB – Neue Flexibilität im unbeplanten Innenbereich

Mit dem neuen Absatz 3b im § 34 entsteht erstmals die Möglichkeit, Wohngebäude im Innenbereich zuzulassen, auch wenn sie sich nicht vollständig in die nähere Umgebung einfügen. Voraussetzung:

• Das Projekt dient der Wohnraumschaffung.
• Grundzüge der städtebaulichen Ordnung bleiben gewahrt.
• Die Gemeinde stimmt dem Vorhaben zu.

Dies eröffnet neue Chancen in Bestandsquartieren, Hinterhöfen, Baulücken und innerstädtischen Restflächen.

§ 35 BauGB im Außenbereich

Der Gesetzgeber hat § 35 BauGB überarbeitet, um im Außenbereich zusätzliche, jedoch kontrollierte Potentiale zur Wohnraumschaffung zu ermöglichen.

Wesentliche Neuerungen (§ 35 n. F.)

• Erleichterte Zulassung von Wohngebäuden, wenn sie dauerhaft der örtlichen Wohnraumversorgung dienen.
• Gemeinden können über § 36a direkten Einfluss auf Genehmigungen nehmen.
• Außenbereich bleibt geschützt, aber es gibt neue Öffnungsklauseln für Innenentwicklungs-ähnliche Lagen („Siedlungsnähe“).
• Bestandsgebäude dürfen leichter umgenutzt oder erweitert werden.
• Strengere Anforderungen an Erschließungssicherung und Umweltverträglichkeit.

Wohnraumerleichterung im Außenbereich

Ein Wohngebäude kann zugelassen werden, wenn

1. es sich an bestehende Siedlungsstrukturen „randlich“ anlehnt,
2. die Erschließung gesichert ist,
3. die Gemeinde zustimmt,
4. es dauerhaft für Wohnzwecke bereitgestellt wird.

§ 36a BauGB – Der neue Zustimmungsmechanismus

Der neue § 36a ist das zentrale Verfahrensteil des Bau-Turbo-Systems. Er regelt:

• Gemeinde muss über Anträge nach § 31, § 34 Abs. 3b und § 246e entscheiden.
• Frist: drei Monate.
• Erfolgt in dieser Zeit keine Entscheidung, gilt die Zustimmung automatisch als erteilt.
• Dennoch besteht kein Anspruch auf Zustimmung.

Damit erhalten Investoren Planungssicherheit, während Gemeinden weiterhin Hoheit über ihre städtebauliche Entwicklung behalten.

Weitere wichtige ergänzende Regelungen

• 9 BauGB – Flexibilisierung bei Lärm

Gemeinden können künftig differenzierte und örtlich maßgeschneiderte Lärmfestsetzungen/Lärmobergrenzen regeln, etwa für:

• gemischte Quartiere
• Verdichtungsbereiche
• innerstädtische Transformationsräume

Dies erleichtert Bauen in Gebieten, in denen bisherige starre TA-Lärm-Grenzen blockiert hätten.

• 216a BauGB – Rechtssicherheit bei Lärmfehlern

Fehlerhafte Lärmfestsetzungen führen nicht mehr automatisch zur Unwirksamkeit eines Bebauungsplans. Das stabilisiert die Rechtsgrundlage von Vorhaben.

• 201a und § 250 BauGB – Erhalt des Mietwohnungsbestands

Erweiterte Regelungen sorgen dafür, dass Wohnungsbau nicht zu einer nachteiligen Verschiebung hin zu Eigentumswohnungen führt. Dies dient dem sozialen Ausgleich und sichert Mietwohnraum in angespannten Märkten.

Auswirkungen auf Kommunen

 Neue Handlungsspielräume

Gemeinden können nun aktiv entscheiden, ob sie Turboprozesse anwenden. Dadurch entsteht ein strategischer Vorteil: Flächen und Quartiere können gezielt aktiviert werden.

Organisatorische Anforderungen

Schnellere Verfahren verlangen:

• klare interne Prozesse
• feste Ansprechpersonen
• zügige Abstimmungen zwischen Bauamt, Umwelt, Verkehr und Recht
• kompetente Bewertung von Umweltbelangen
• zusätzliche personelle Kapazitäten

Kommunalpolitische Steuerungsmöglichkeiten

Durch die Zustimmungspflicht können Städte und Gemeinden Anforderungen vertraglich sichern, etwa:

• soziale Auflagen
• Infrastrukturbeteiligungen
• Grün- und Ausgleichsmaßnahmen
• Fertigstellungsverpflichtungen

Das macht den Turbo zugleich zu einem wohnungspolitischen Steuerungsinstrument.

Auswirkungen auf Investoren und Projektentwickler

 Mehr Geschwindigkeit – aber kein Automatismus

Der Turbo reduziert Zeitrisiken, ersetzt jedoch nicht die frühe Abstimmung mit der Gemeinde. Zustimmung bleibt der zentrale Faktor.

Neue Projektmöglichkeiten

Attraktiv werden vor allem:

• Aufstockungen
• Nachverdichtung im Innenbereich
• Umnutzungen brachliegender oder gewerblicher Bestände
• randlagenbezogene Projekte im räumlichen Zusammenhang

Befristungsdruck

Da § 246e Ende 2030 ausläuft, müssen Investoren Zeitpläne entsprechend gestalten und alternative Szenarien bereithalten.

Empfehlungen für Kommunen – Priorisierte Maßnahmen

1. Kommunale Leitlinie entwickeln

Definieren, in welchen Gebieten der Bau-Turbo angewendet wird und welche Projektarten priorisiert werden. Ein politischer Beschluss schafft Transparenz und Planungs­sicherheit. Kommunale Leitlinien sollten künftig ausdrücklich Innenbereich + Siedlungsrand + Außenbereichs-Umnutzungen umfassen.

2. Beschleunigten Workflow einführen

Ein praxistauglicher Turbo-Prozess könnte z. B. folgende Phasen umfassen:

• 0–14 Tage: Vorprüfung
• 15–30 Tage: Fachabstimmungen
• 31–60 Tage: Gutachten, Verträge
• 61–90 Tage: Entscheidung

Digitale Formulare und Checklisten unterstützen den Prozess.

3. Musterverträge vorbereiten

Wichtig sind vorgefertigte Klauseln für:

• soziale Quoten
• Fertigstellungsfristen
• Infrastruktur- oder Erschließungsbeiträge
• ökologische Maßnahmen

4. Fachliche und personelle Stärkung

Schulungen und temporäre zusätzliche Kräfte (insbesondere bei Umweltthemen) erhöhen die Verfahrenssicherheit.

5. Transparenz gegenüber Antragstellern

Ein öffentlich abrufbarer Leitfaden mit Anforderungen, Fristen und Ansprechpartnern erleichtert die Zusammenarbeit.

Empfehlungen für Investoren – Praxisleitfaden

1. Frühzeitiger Austausch mit der Gemeinde

Ein kurzes Projektdossier schafft Klarheit über Chancen und mögliche Anforderungen.

2. Effiziente Umwelt-Due-Diligence

Nur notwendige, aber vollständig belastbare Gutachten erstellen (z. B. Lärm, Artenschutz), um keine Zeit zu verlieren.

3. Vorbereitete Vertragsangebote

Proaktive Zusagen erhöhen die Erfolgschancen – Infrastruktur, Grünmaßnahmen, sozialer Anteil.

4. Zeitplanung an die Befristung anpassen

Alle Schritte müssen so terminiert werden, dass der Baubeginn vor Auslaufen der Sonderregelung gesichert ist.

5. Risikovorsorge und Finanzierung

Szenarien vergleichen, Finanzierungspuffer einplanen und mögliche Auflagen einkalkulieren.

Beispiel 1: Innenverdichtung

Ein viergeschossiges Wohnhaus in zentraler Lage soll um zwei Geschosse ergänzt werden.

• Gemeinde nutzt § 246e, um Höhenbegrenzungen zu überschreiten
• Vertrag sichert Dachbegrünung & 20 % geförderten Wohnraum
• Bau beginnt deutlich früher als im klassischen Verfahren

Beispiel 2: Randlage im räumlichen Zusammenhang

Ein 4 000 m² großes Randgrundstück schließt direkt an ein Wohngebiet an.

• Artenschutzprüfung ergibt geringen Konflikt
• Gemeinde verlangt Infrastrukturbeitrag und Grünfilter
• Kein neues B-Plan-Verfahren nötig

Beispiel 3: Siedlungsrandhaus im Außenbereich

Ein Grundstück liegt unmittelbar angrenzend an eine kompakte Ortschaft, aber formal im Außenbereich. Ein bestehender Schuppen soll zu zwei kleinen Wohnungen umgenutzt werden.

• Die Gemeinde bewertet, dass das Gebäude funktional zum Siedlungszusammenhang gehört.
• Die Erschließung ist vorhanden (Wasser, Straße, Abwasser).
• Artenschutzprüfung zeigt keine Konflikte.
• Die Gemeinde stimmt nach § 36a zu.

Ergebnis:
Das Vorhaben wird als „Siedlungsrand-Wohnen“ nach § 35 Abs. 4a n. F. zugelassen.
Große Zeitersparnis für den Baubeginn.

Einführung „urbaner Lärmkorridore“: höhere Richtwerte in dichten Gebieten zulässig. Gemeinden können quartiersweise differenzierte Lärmobergrenzen festsetzen. Neue Kombinationsmöglichkeit: TA-Lärm + § 246e = erleichterte Nachverdichtungen. Für gemischte Nutzungen gelten flexiblere Tages-/Nacht-Übergänge. Für Außenbereichsprojekte (§ 35) gelten weiterhin strengere Werte, aber Ausnahmen bei Siedlungsnähe.

Chancen

• beschleunigte Entscheidungsprozesse
• Nutzung unerschlossener Potenziale in Bestandsquartieren
• mehr Flexibilität bei Lärm- und Nutzungskonflikten
• rechtliche Stabilisierung durch neue Zustimmungssystematik

Risiken

• mögliche Einschränkungen durch restriktive Gemeindestrategien
• sensible Umwelt- und Nachbarschaftsbelange müssen sorgfältig berücksichtigt werden
• Gefahr unkontrollierter Randbebauung
• Zeitdruck aufgrund der Befristung des § 246e

Gesamtbewertung

Der Bau-Turbo 2025 begründet eine der umfassendsten Reformen des Bauplanungsrechts der letzten Jahrzehnte. Im Zentrum stehen:

• stärkere kommunale Entscheidungsmacht
• beschleunigte und vereinfachte Verfahren
• dauerhafte Erweiterungen in § 31, § 34 und § 36a
• neue Möglichkeiten zur Innenentwicklung

Seine Wirkung hängt maßgeblich von der Fähigkeit der Gemeinden ab, klare Verfahren aufzusetzen – und von der Bereitschaft der Investoren, frühzeitig kooperativ zu planen.

„Der Bau-Turbo 2025 – Chancen, Verfahren und Auswirkungen für Projektentwickler“**

Der Bau-Turbo 2025 ist ein neues, seit dem 30.10.2025 in Kraft getretenes bis Ende 2030 befristetes Beschleunigungsinstrument im Bauplanungsrecht.

Er erleichtert die Schaffung von Wohnraum erheblich, indem Gemeinden für bestimmte Vorhaben schneller entscheiden können und zusätzliche Abweichungsmöglichkeiten vom geltenden Planungsrecht erhalten.

Für Investoren eröffnet dies neue Möglichkeiten, Projekte umzusetzen, die bislang durch planungsrechtliche Restriktionen oder lange Genehmigungszeiten blockiert waren.

1. Was ermöglicht der Bau-Turbo konkret?

1.1 Beschleunigte kommunale Entscheidung (neuer § 36a BauGB)

• Gemeinden müssen über Anträge auf Abweichungen innerhalb von drei Monaten entscheiden.
• Wird die Frist nicht eingehalten, gilt die Zustimmung automatisch als erteilt.
• Das bedeutet: Deutlich weniger Zeitrisiko und mehr Planungssicherheit.
• Die Zustimmung ist dennoch eine Ermessensentscheidung – kein Rechtsanspruch.

1.2 Abweichungen von Bebauungsplänen werden leichter (erweiterter § 31 BauGB)

Wenn durch ein Vorhaben Wohnraum entsteht, können Gemeinden flexibler erlauben:

• höhere Gebäude oder zusätzliche Geschosse
• dichtere Bebauung
• Überschreiten von Baugrenzen
• Abweichungen bei Nutzungen
• Bauen in zweiter Reihe

Das ist besonders relevant für Nachverdichtung in bestehenden Quartieren.

1.3 Erleichterungen im unbeplanten Innenbereich (neuer § 34 Abs. 3b BauGB)

Auch in Bereichen ohne Bebauungsplan können künftig Wohngebäude zugelassen werden, selbst wenn sie:

• nicht völlig dem Umgebungscharakter entsprechen,
• etwas größer, höher oder dichter sind als die bestehende Bebauung.

Eine Voraussetzung bleibt: Die städtebauliche Grundstruktur darf nicht zerstört werden.

1.4 Der neue Bau-Turbo-Paragraf (§ 246e BauGB)

Die zentrale Sonderregelung des Turbo-Pakets ermöglicht es Gemeinden, von wesentlichen planungsrechtlichen Anforderungen abzuweichen, wenn Wohnraum entsteht. Das betrifft u. a.:

• Vorschriften der Baunutzungsverordnung
• bestimmte Festsetzungen von Bebauungsplänen
• Details des allgemeinen Bauplanungsrechts

Unverändert gelten jedoch: Natur-, Wasser-, Artenschutz, Immissionsschutz, Brandschutz.
Der Turbo ist also kein Absenken von Umweltstandards, sondern eine Beschleunigung des Planungsrechts.

2. Für welche Projekte ist der Bau-Turbo besonders attraktiv?

2.1 Nachverdichtung im Bestand

• Aufstockungen
• Anbauten
• Schließen von Baulücken
• Innenhofbebauungen

2.2 Umnutzungen und Neupositionierungen

• Umwandlung leerstehender Gewerbe- oder Verwaltungsimmobilien
• Reaktivierung brachliegender Grundstücke
• Umwidmung von Parkplätzen, Garagenhöfen und Restflächen

2.3 Randlagen im räumlichen Zusammenhang

Wo Bebauungspläne fehlen, aber ein funktionaler Zusammenhang zum Ort besteht, kann schneller Wohnraum entstehen.

3. Auswirkungen auf Investoren

3.1 Große Chance auf Projektbeschleunigung

Insbesondere bei Bestandsflächen oder gemischt strukturierten Gebieten können zuvor „feste“ Grenzen aufgeweicht werden.

3.2 Kommunale Zustimmung bleibt Dreh- und Angelpunkt

Erfolg haben die Projekte, die frühzeitig:

• erklärt,
• abgestimmt,
• und vertraglich sauber begleitet werden.

3.3 Höhere Anforderungen an Projektvorbereitung

Obwohl Verfahren kürzer werden, müssen Investoren früher liefern:

• belastbare Lärm- und Umweltprüfungen
• Verkehrskonzepte, falls relevant
• Entwürfe, die städtebaulich nachvollziehbar sind

3.4 Vertragsgestaltungen werden wichtiger

Gemeinden werden häufig städtebauliche Verträge verlangen, z. B. zu:

• sozialer Mischung
• Infrastrukturbeiträgen
• Grünmaßnahmen oder Ausgleichsflächen
• Fertigstellungsverpflichtungen

3.5 Zeitliche Befristung erzeugt Handlungsdruck

Da die Turbo-Regelung Ende 2030 endet, profitieren vor allem Projekte, die jetzt in die Entwicklung gehen.

4. Handlungsempfehlungen für Investoren

4.1 Projektskizze frühzeitig mit der Gemeinde abstimmen

Am besten mit:

• Nutzungskonzept
• Grundrissideen
• Grober Baustruktur
• Nutzenargumentation (Wohnraum, soziale Aspekte)

4.2 Umwelt- und Immissionsfragen vorziehen

Gerade im Bestand sind Lärm- und Artenschutz häufig kritische Punkte.

4.3 Flexibilität bei städtebaulichen Verträgen einplanen

4.4 Zeitplan auf Drei-Monats-Frist ausrichten

Alle Unterlagen sollten möglichst vollständig eingereicht werden, um die Gemeinde nicht auszubremsen.

4.5 Befristung im Blick behalten

Strategisch sinnvolle Projekte sollten spätestens 2029 eingereicht sein.

Kurzfazit

Der Bau-Turbo 2025 eröffnet Investoren neue Möglichkeiten, Wohnraum schneller und flexibler zu realisieren. Besonders profitabel sind Bestandsstandorte, Nachverdichtung und Umnutzungen. Erfolgsentscheidend bleibt die frühzeitige und konstruktive Abstimmung mit der Gemeinde.