SCHLECHTE ZEITEN FÜR VERMIETER

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Seit dem neuen Jahr gelten neue Regelungen für Vermieter im Hinblick auf Mieterhöhungen:

Mietpreisbremse

Zunächst ist anzumerken, dass die Mietpreisbremse – trotz Diskussionen darüber – in Sachsen, Sachsen-Anhalt und im Saarland noch nicht gilt. Das bedeutet, dass die Pflichten des Vermieters und die Rechte des Mieters, welche mit der Mietpreisbremse einhergehen, in diesen Bundesländern derzeit keine Rolle spielen. Für die Gebiete, in denen die Regelung gilt, sei an dieser Stelle folgendes angemerkt:

Nach den neuen gesetzlichen Regelungen müssen die Vermieter bereits vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darauf hinweisen, dass eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Wird der Hinweis unter Verstoß gegen das Textformerfordernis erteilt, so ist dies nachzuholen, danach kann sich der Vermieter auf die Ausnahme berufen. Ist die Auskunft nicht nachweisbar, so kann sich der Vermieter sogar erst 2 Jahre nach der Erteilung der Auskunft in Textform auf die Ausnahme berufen.

Um Nachteile zu vermeiden, sollte der Vermieter also streng darauf achten, dass der Hinweis in Textform erklärt wird. Die Anforderungen daran sind nicht sehr hoch, sodass bereits ein Hinweis im Mietvertrag ausreichend ist. Sollte der Mieter der Ansicht sein, es liege ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor, so genügt es, dass der Mieter einfach pauschal behauptet, der Vermieter habe über die Ausnahme nicht informiert. Ein Vortrag dazu, worin aus seiner Sicht der Verstoß liegt, ist nur erforderlich, wenn der Vermieter vorher überhaupt über die Ausnahme informiert hat. Sollte der Vermieter nicht über die Ausnahme informiert haben, kann der Mieter den zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen, andernfalls erst ab dem Zeitpunkt der Rüge.

Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden. Nach der neuen Regelung beträgt der Prozentsatz der umlagefähigen Kosten nunmehr nur noch 8 % statt der bisherigen 11 %. Des Weiteren darf sich die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, bei einer monatlichen Miete von unter 7,00 Euro pro Quadratmeter vor der Mieterhöhung um nicht mehr als 2,00 Euro pro Quadratmeter .

Des Weiteren wird nunmehr die missbräuchliche Modernisierung geahndet. Inwieweit dies in der Praxis relevant wird, bleibt abzuwarten. Der Mieter muss nachweisen, dass der Vermieter mit dem Willen handelte, durch die Modernisierung die Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu bewegen. Auch wenn es hierzu einige Beispiele gibt, z. B. die Erhöhung der monatlichen Miete um 100 %, so kann der Vermieter dennoch darlegen und beweisen, dass dies nicht seine Absicht war. Dieser Nachweis dürfte praktisch kaum möglich sein.

Mietspiegel

Des Weiteren wird darüber diskutiert, die Vorschriften über die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu ändern. So steht unter anderem im Raum, den Zeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4 auf 8 Jahre anzuheben. Wann und ob dies in dieser Form umgesetzt wird, bleibt abzuwarten.

 

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