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IMMO­BI­LI­EN­MARKT: NEU­GE­SCHÄFT IN DER IMMO­BI­LI­EN­FI­NAN­ZIE­RUNG FOLGT STEI­GEN­DEM BAU- UND TRANS­AK­TI­ONS­VO­LU­MEN

Bau- und Immobilienrecht Presse

(26.06.2019) Der Immo­bi­li­en­markt in Deutsch­land befin­det sich in einer fast 10 Jah­re andau­ern­den Auf­schwung­pha­se. Die Bau­in­ves­ti­tio­nen und Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mi­na auf dem Bestands­im­mo­bi­li­en­markt haben seit 2010 kon­ti­nu­ier­lich zuge­nom­men. Hier­in schla­gen sich auch die Preis­stei­ge­run­gen der letz­ten Jah­re nie­der. Da Immo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen zu einem gro­ßen Teil fremd­fi­nan­ziert wer­den, spie­geln sich die gestie­ge­nen Bau­in­ves­ti­tio­nen auch in der Kre­dit­ver­ga­be der Ban­ken wider.

Das Neu­bau­vo­lu­men am Woh­nungs­markt ist zwi­schen 2010 und 2018 um 112 Pro­zent gestie­gen und damit wesent­lich stär­ker als die Bau­leis­tun­gen im Bestand und das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men. Da der Neu­bau in der Regel einen höhe­ren Fremd­mit­tel­an­teil erfor­dert, ist die Wohn­im­mo­bi­li­en­kre­dit­ver­ga­be mit ca. 70 Pro­zent in die­sem Zeit­raum etwas stär­ker gestie­gen als das gesam­te Bau- und Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men (60 Pro­zent).

Eine ähn­li­che Ent­wick­lung zeigt sich auf dem Gewer­be­im­mo­bi­li­en­markt. Hier zog die Kre­dit­ver­ga­be eben­falls etwas stär­ker an als das Bau- und Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men (64 Pro­zent im Ver­gleich zu 49 Pro­zent). In Sum­me wur­den im Jahr 2016 Dar­le­hen für den Bau und Erwerb von Gewer­be­im­mo­bi­li­en in Höhe von rund 72 Mrd. Euro ver­ge­ben. Seit­dem bewegt sich das Neu­ge­schäfts­vo­lu­men in die­sem Geschäfts­feld bei leich­ten Schwan­kun­gen auf die­sem Niveau.

Ent­wick­lung des Fremd­fi­nan­zie­rungs­ein­sat­zes

Der Anteil des mit Fremd­ka­pi­tal finan­zier­ten Bau- und Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens ist dabei weit­ge­hend sta­bil geblie­ben. Inner­halb der ver­gan­ge­nen Deka­de lag der durch­schnitt­li­che Fremd­fi­nan­zie­rungs­an­teil bei sämt­li­chen Immo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen und ‑trans­ak­tio­nen bei etwa 50 Pro­zent. Dabei ist zu berück­sich­ti­gen, dass die Bedeu­tung der ver­schie­de­nen Seg­men­te des Immo­bi­li­en­mark­tes im Zeit­ab­lauf durch­aus Ver­än­de­run­gen unter­wor­fen ist und dass sie in unter­schied­li­chem Aus­maß fremd­mit­tel­in­ten­siv sind. So spie­len z.B. Inves­ti­tio­nen in den Gebäu­de­be­stand im Ver­hält­nis zum Neu­bau heu­te eine grö­ße­re Rol­le als vor 25 Jah­ren.

“Die Lang­frist­be­trach­tung zeigt, dass die Finan­zie­rungs­struk­tu­ren im Durch­schnitt sta­bil sind”, sag­te Jens Tolck­mitt, Haupt­ge­schäfts­füh­rer des Ver­bands deut­scher Pfand­brief­ban­ken. “Die hohe Nach­fra­ge am Immo­bi­li­en­markt, das begrenz­te Neu­bau­vo­lu­men sowie die anhal­tend güns­ti­gen Finan­zie­rungs­be­din­gun­gen dürf­ten vor­erst für eine wei­ter stei­gen­de Kre­dit­nach­fra­ge und ent­spre­chen­de Finan­zie­rungs­vo­lu­mi­na sor­gen.”

Für Ban­ken wie Kre­dit­neh­mer soll­te die­se Ent­wick­lung aller­dings kei­ne außer­ge­wöhn­li­chen Unsi­cher­hei­ten ber­gen. Die in Deutsch­land eta­blier­te Lang­frist­fi­nan­zie­rung zum Fest­zins ver­schafft Kre­dit­neh­mern Pla­nungs­si­cher­heit und federt mög­li­che kurz­fris­ti­ge kon­junk­tu­rel­le Schwan­kun­gen ab. Ban­ken steht mit dem Pfand­brief, der in die­sem Jahr sein 250. Jubi­lä­um fei­ert, ein lang­fris­ti­ges und fris­ten­kon­gru­en­tes Refi­nan­zie­rungs­in­stru­ment zur Ver­fü­gung, von dem Ban­ken auch Gebrauch machen. Dies zeigt sich an der Ent­wick­lung der Emit­ten­ten­an­zahl, die von 63 im Jahr 2010 auf 82 im Jahr 2019 gestie­gen ist.

“Kri­ti­sche zykli­sche Risi­ken für die Finanz­sta­bi­li­tät sind der­zeit nicht zu erken­nen”, sag­te Jens Tolck­mitt. “Die Emp­feh­lung des Finanz­sta­bi­li­täts­aus­schus­ses an die BaFin, den anti­zy­kli­schen Kapi­tal­puf­fer sehr kurz­fris­tig mit Wir­kung zum drit­ten Quar­tal 2020 zu akti­vie­ren, kön­nen wir daher nicht nach­voll­zie­hen. Viel­mehr stei­gert die Ent­schei­dung die Unsi­cher­heit der Wirt­schaft noch wei­ter. In einer Pha­se einer schwä­che­ren Kon­junk­tur könn­te der anti­zy­kli­sche Kapi­tal­puf­fer damit sogar pro­zy­klisch wir­ken.”

Quel­le: Ver­band deut­scher Pfand­brief­ban­ken

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