BAUGB-NOVELLE IN KRAFT – FLEXIBLERES UND BEDARFSGERECHTERES WOHNEN WIRD ERLEICHTERT

Bau- und Immobilienrecht

Flexibler, bedarfsgerechter und letztendlich bezahlbarer bauen, war die Prämisse der Novelle – was nunmehr griffig und kommunen- aber auch in wichtigen Bereichen investorenfreundlich geregelt wurde.

Angesichts des großen Wohnraummangels kann die Ausweitung des beschleunigten Verfahrens als ein guter und wichtiger Ansatz gewertet werden. Künftig gilt das beschleunigte Verfahren auch für Baugebiete (bis max. 1 Hektar), die an den Innenbereich anschließen, und bislang als Außenbereich gewertet wurden. Damit wird die Baulandgewinnung erleichtert und ist eine wichtige Grundlage, die Baulandpreise wieder auf ein vernünftiges Maß zu bringen sowie Bauen wieder bezahlbarer zu machen. Zunächst ist die Regelung bis 2019 befristet , man darf hoffen, dass von ihr auch spürbar Gebrauch gemacht werden und sie sich in der kurzen Zeit weiter empfehlen wird.

Auch die Einführung des neuen Gebietstyps „Urbanes Gebiet“ in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist willkommen. Dort darf künftig dichter, höher und somit auch effizienter gebaut werden. Durch flexiblere Regelungen wird hier eine bessere Vereinbarkeit von Wohnen und Gewerbe ermöglicht. So darf künftig, entsprechend der hohen Nachfrage, auch der Wohnanteil überwiegen. Auch reine Wohngebiete sind nun regelmäßig zulässig, was bislang nur ausnahmsweise möglich war.


Hintergrundinformationen:

Die BauGB-Novelle und damit das „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenhalts in der Stadt“ ist am 12.05.2017 im Bundesgesetzblatt (BGBl. Teil I Nr. 25, S. 1057 ff.) bekannt gemacht worden. Es trat damit einen Tag später, also am Sonnabend, 13.05.2017, in Kraft. Anlass für das „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenhalts in der Stadt“ war die bis zum 16. Mai 2017 umzusetzende EU-UVP-Änd-RL 2014. Zusätzlich will die Novelle aber das Zusammenleben in Städten und Gemeinden stärken. Die wesentlichen Neuerungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

1. Internetveröffentlichung

Ein neuer § 4a Abs. 4 BauGB gibt vor, künftig den Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung der Bauleitpläne und die auszulegenden Unterlagen auch in das Internet der Gemeinde einzustellen und über ein zentrales Internetportal des Landes (s. Art. 6 Abs. 5 UVP-Richtlinie) zugänglich zu machen. Zur Einstellung in das Gemeinde-Internet genügt, wenn die Unterlagen für die Öffentlichkeit auffindbar und abrufbar sind.

2. Urbanes Gebiet und neue Lärmwerte

Mit dem Ziel der Nachverdichtung wurde ein neuer Gebietstyp, das „Urbane Gebiet“ geschaffen (§ 6a BauNVO). Das „Urbane Gebiet“ kommt primär für dicht besiedelte Großstädte in städtebaulichen Umbruchsituationen zur Anwendung, weniger für ländlich geprägte Gemeinden. Städte können in diesen innerstädtischen Gebieten zum Zwecke der verstärkten Nutzungsmischung Wohnen und Gewerbe mit dem Ziel, mehr Wohnungen auf der gleichen Fläche wie bisher schaffen zu können, enger zusammen bringen. Parallel zur Einführung des Urbanen Gebiets erfolgte die Änderung der Verwaltungsvorschrift zum Lärmschutz (TA Lärm). Der zulässige Lärmwert ist im Urbanen Gebiet auf 63 dB(A) (Bisher: 60) angehoben werden. Nachts bleibt der zulässige Grenzwert von 45 dB(A) bestehen.

3. Lärmschutzprivilegierung bei Sportanlagen

Um den Sport auch in verdichteten Gebieten zu fördern, wurden durch Änderung der Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV) die zulässigen Immissionsrichtwerte am Tag in der Nähe von Sportplätzen erhöht.

4. Absicherung der Einheimischenmodelle

§ 11 BauGB („Städtebaulicher Vertrag) sieht nunmehr vor, dass u. a. „Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwache und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung“ sein kann. Damit werden die von der EU-Kommission gegenüber Deutschland beanstandeten „Einheimischenmodelle“ auf eine rechtssichere Basis gestellt. Die jetzige Regelung ist mit der EU-Kommission abgestimmt.

5. Beschleunigtes Verfahren für die Einbeziehung von Außenbereichsflächen

Ein neuer § 13 b BauGB ermöglicht Städten und Gemeinden ein beschleunigtes Verfahren zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen für den Wohnungsbau. Gemeinden können künftig Bebauungspläne mit einer Grundfläche bis zu einem Hektar für Wohnnutzung im beschleunigten Verfahren aufstellen. Die Grundstücke müssen an bebaute Ortsteile anschließen. Die neue Regel ist bis Ende 2019 befristet.

6. Bessere Steuerung von Ferienwohnungen in Wohngebieten

Zur Ausräumung einer bestehenden Rechtsunsicherheit, ob insbesondere in Wohngebieten Ferienwohnungen zulässig sind, werden Ferienwohnungen künftig mit nicht störenden Gewerbebetrieben und kleinen Beherbergungsbetrieben gleichgesetzt und in Wohngebieten als zulässig angesehen (§13 a BauNVO).

Auch die Handhabe von Kommunen gegen sogenannte Rollladensiedlungen, also Siedlungen in Tourismusgebieten, deren Wohnungen als Nebenwohnsitz nur wenige Wochen im Jahr genutzt werden und sonst leer stehen, wurde verbessert. Künftig kann auch die Begründung von Bruchteilseigentum unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Damit erhalten touristisch geprägte Gemeinden, etwa an Nord- und Ostsee, eine bessere städtebaurechtliche Steuerungsmöglichkeit.

Fazit

Das neue Städtebaurecht beinhaltet eine moderate und in vielen Punkten sinnvolle Ergänzung bestehender Regeln. Es erweitert Gestaltungsspielräume der Städte und Gemeinden und ist aus kommunaler Sicht insgesamt zu begrüßen.

(Quelle: Deutscher Städte- und Gemeindebund)